成都城市综合体层出不穷 专家呼吁需冷静观市

住宅产品受限，商业地产风生水起。有相关数据统计显示，在成都，目前仅在建和立项的城市综合体项目就已有近100个，商业存量也已超过500万平方米。俗话说“水满则溢”，商业地产强力上马、过度集中开发会不会是后期楼市的“安全隐患”？地方政府应如何正确引导商业地产开发？开发企业又应该如何理性对待？针对以上疑问，记者日前专访了中国商业地产联盟秘书长、《商业时代》杂志社总编辑王永平。

谈现状三类开发企业值得关注

当前，受楼市调控、城市化下房地产企业转型等综合因素影响，商业地产持续升温，出现一波又一波的开发热潮。对此，王永平认为，这里面主要有几类企业值得关注：第一类是盲目跟从型。该类企业看到什么产品火就开发什么，但自身本无商业地产开发实力，它们进入商业地产开发无疑会困难重重，甚至不排除成为城市建设“败笔”的可能；第二类则属于被动转变型。这类企业开发主要受到政府规划限制，不得不按指标完成相应的商业配套，但它们在商业地产运营方面往往不够专业；最后一类属于市场需求型。这样的企业属于真正看好中国商业地产发展机会、并且有专业能力进行开发、经营，这也是商业地产市场最需要的企业。

王永平认为，要检验一个企业做商业地产的诚意，不应仅看其项目的开发体量和以往销售业绩，更应该看这个企业是否自持有物业，因为自持物业意味企业自身对市场有信心并且有足够的资金运作。“在目前的成都商业地产市场，像华润、万达、中粮、凯德等企业都有诚意和能力进行商业地产开发，他们对项目的规划、管理和运营能力非常强。”

谈未来 应避免开发投资过热

商业地产火爆是不争的事实，但不少业内人士也对此表达了担忧，认为供应量超过市场的消化能力会导致商业地产滞销和堆积，进而使得开发商资金链断裂。这样的担心不无道理，有统计数据显示，10月成都主城区商业新增供应面积8.2万平方米，但成交面积只有3.9万平方米，相比9月，成交量下降53%。从数据来看，当前商业地产市场、投资性物业市场“供求失衡”迹象已经显现。

王永平也认为，尽管成都市场潜在需求大，但企业在开发和供应商业地产项目时，应该尽可能考虑到产品的消化周期。企业涉足商业地产应该注意到，目前市场的存量与未来市场增量巨大，加上国际、国内宏观经济呈现下行趋势，如果因盲目开发、销售导致资金断裂，企业的生存将十分困难。

他同时举例说，看写字楼需求潜力不能仅看数量与价格增长，更要衡量租金的涨幅。如近两年北京的写字楼租金上涨幅度达到20%以上，这就意味着市场中的确有足够的需求潜力。而成都目前的租金涨幅比较平稳，因此写字楼市场存在供应过于集中的风险，需要警惕。

谈成都 可多发展休闲、体验式商业

在王永平看来，目前成都商业地产开发热度仅次于沈阳，要避免开发、投资过热，政府应起到引导作用。然而商业地产具有充分的市场竞争性，政府可以在规划上进行协调，让商业地产的发展与当地人口、消费、经济总量、居民可支配收入相符。如城市综合体的布局就需注意商圈的打造和集中布局，形成综合体互动，达到1+1大于2的效果。

他还特别提醒，在国外，一些商业项目仅评估可能就要花上好几年时间，因为只有经过充分论证才能保证项目最大程度符合市场需求。王永平建议，政府在选择开发商时，也应更加审慎，甚至可以根据方案来选择企业。

而谈到成都商业地产的发展前景，王永平说，成都处于西部中心位置，市场综合经济发展向好，这是支撑成都商业地产可持续发展的长足动力。“目前成都商业地产仍处于发展初期，现代化还不够，购物中心、综合体以及有亮点的西部金融中心都需提档升级，这是不足也是机遇，”王永平称，“商业地产的开发应与本土需求和文化相衔接，成都是一座有着浓厚消费文化的城市，当前更需多建造一些休闲、体验式商业，在消费人群中形成一个时尚生活中心，而不是纯粹的硬商业。”