成都商务公寓投资正火 当心大客户挡你财路

楼市限购、银行限贷，在这样的大市场环境下，不少投资型购房者将目光投向公寓项目。总价低于写字楼和商铺的销售价格、适用人群广泛等优势，加上公寓项目基本上全部带有精装修，免去装修的麻烦，这些优点使得公寓项目在当下的投资市场里拔得头筹。“但是问题接踵而至，成都目前各个区域都有精装公寓在卖，由于目前对公寓没有一个严格的界定，一些公寓概念类物业，如酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等混淆不清，很难区分到底是公寓还是商务用房。对于那些想买到真正公寓的投资者来说，如何甄别公寓的物业业态、居住人群显得至关重要，否则将遭受损失。”资深投资客王洪熙的一句话引来了记者的思考。

与团购大客户投资同一项目，散客没有主动权

走访金牛万达广场SOHO精装公寓、中海·部落阁、万科·金色领域等成都数个公寓项目后记者发现，在售楼部现场，销售人员会告诉购房者，该公寓不限形态，可作为住房出租，也可用于写字楼出租，如果是整层购买，还可以经营酒店。在位于东2.5环，紧靠成都东客站的九熙拾锦售楼部里，销售人员告诉记者，总共28层楼的精装公寓，顶上三层被大客户买断，至于是经营酒店还是作为办公用，不方便透露。该项目1~8层楼也已经售完，剩下的9~26楼，是价格相对较高的楼层。投资客王洪熙分析，这种公寓未来的物业形态，一定是商住两用，无论整层购买的客户是出租给酒店经营还是写字楼，都会导致一个结果———公寓环境的复杂性。对居住型租房者来说，谁愿意每天和各种住酒店的客人、上班族生活在一起，还同挤一部电梯呢？时间一长，这里的租金增长空间一定会受损。拿早期的楼盘SOHO和流星花园来说，这两个紧邻的楼盘，前者因为没有酒店经营，居住环境相对单纯，物业出租的价格一直稳中有涨；而后者则因为有几个经济型酒店的入驻，租金相对前者更低，租客更换也更为频繁。

投资买公寓的客户无非就是看重租金回报，还有物业的升值潜力。投资整层的客户基本会将售价较低的楼层优先购买，因为做写字间也好、酒店经营也好，楼层的影响并不大。对于散户投资来说，整层购买投资者更具有价格的优势，出租的租金肯定会相对较低，散户投资者就会处于一个被动的弱势局面，原本可以50元/平方米出租的价格，如果大客户是40元/平方米出租，散客即使购买的楼层更贵，为了成功把公寓租出去，也就只有跟随着压低价格。

返租式酒店公寓，潜在风险你算过吗？

在公寓项目的购买中，还有一种常见的形式是，经营酒店的投资者购买或租赁数层物业，再根据需要以返租金的方式向散户投资者租赁更多的房屋作为酒店经营。比较典型的是在东二环的龙湖三千星座，该酒店公寓里齐聚了海滨酒店、集美酒店、君临酒店三家酒店，其中有不少散户将物业租赁给酒店方去经营。此外，大楼里还有各种办公写字间、淘宝店等物业形态。龙湖相关售楼人员告诉记者，有的投资客对公寓里开酒店很敏感，认为这样会损伤物业的纯粹度。但也有的投资客很喜欢这种方式，因为会带来大量的流动人群，可以在这种大楼里经营店铺，比如美甲铺、美容室、健身会所等。

城东某在售楼盘的销售人员则告诉记者，目前卖完的公寓项目中，2/3是大客户购买后投资酒店用，剩下1/3的散户，也会由该家酒店以返租回报方式与他们签订5年的租赁合同，回报率应该是5%~6%。记者算了一下账，按每年5%的回报，一套35平方米的精装公寓，单价12500元/平方米，每月的租金在1800元左右。从账面上来看，这样的租金比相同区域高出几百元。

21世纪不动产房产经纪人吴聪则提醒记者，实际上这种经营模式潜藏了很多风险。有些开发商承诺的年投资回报率中并没有去除商业房屋出租经营必须缴纳的营业税，投资者实际到手的年投资回报率仅3%左右，远远低于其他房产，致使以租养房失败。另一大隐患潜藏在再装修的资金来源上。酒店公寓折旧率远远高于普通住宅，平均4年左右必须更新装修以确保出租经营水平。初步测算，酒店公寓的翻新除了每套房屋内部装修外，还包括电梯、公共走道、大堂等设施，投入的费用远远高出普通住宅，这个费用自然是由业主自己来负担。第三个风险是，大多数非连锁品牌的酒店公寓和业主签订的租赁合同，最多也就是5年，5年后如果酒店方拍拍屁股走人，牵动的一连串混乱局面又如何收拾？最后一个风险是，一旦个别业主拒绝出资更新，很有可能影响整幢酒店公寓的整体出租经营，从而打乱了其他投资者的投资预期。

投资纯居住的高档公寓或知名酒店经营的酒店公寓，更有保障

对投资客来说，原本抱着省事、省心，赚点小钱的心态购买精装公寓，却发现如果前期没有正确的分析和判断能力，反而会陷入长久的麻烦中。正合地产的毛勇建议，购买精装公寓的投资者可以考虑从装修状况、地段位置、物业管理和配套设施建设等方面进行区分，然后再进行物业形态的区分。宁可花多点钱购买纯居住形态的高档精装公寓，这样的公寓对租房人群是有要求的，物业也就更容易管理，升值的空间也就更大。而那种商住一体化的公寓，如果性价比非常高，能在15年内回收资金，也是可以选择的。

毛勇还认为，酒店式公寓模式在成都并不陌生，其中有成功案例也有失败的教训，但之前的项目更多集中在中低端商务酒店。购房者的投资风险更多将会集中在未来的经营状况上，如果是知名酒店参与经营，投资回报肯定会有一定保障，这就需要投资者对未来酒店的经营能力加以理性的考察和判断。