房地产业高危期或在一季度末二季度初

销售回款速度放缓融资渠道受阻 房企面临新一轮洗牌“大换血”

持续调控之下，开发商的现金流还能支撑多久？这个自去年开始就引发议论的问题，在新年伊始，依旧受到市场强烈的关注。

日前，在第十二届瑞银大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖指出，今年一季度末与二季度初是房地产的高危期，或将出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂的状况，房地产市场面临新一轮洗牌整合。

文/图：记者王荔珏

去年房企股权转让同比增长65%

1月5日，绿城中国在一天之内发布了四个公告，将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让，此举将给绿城带来接近3亿元的股权转让收入。业界人士指出，作为全国性的知名大房企，绿城罕有且密集地进行股权转让以充实资金，这就预示着房企面临着相当大的资金缺口。

事实上，房企股权出让现象已经从个别案例渐渐演变成普遍现象。资金逃离楼市还表现在一些企业从非房地产主业的撤出。2011年11月，水井坊发布公告称，为集中资源发展白酒主营业务，并结合国家宏观调控政策及相关监管规定，公司拟剥离郫县房地产开发项目。该项目包含商住用地535亩，账面土地成本约5.3亿元，目前尚未开发。此外，水井坊还打算将旗下另外一家房地产公司兴千业收回政府欠款后清算注销。理由是公司将专注酒类业务，不再从事房产业务。

与此同时，值得关注的是，就连央企也有“撤离地产”的举措。典型的案例是中国兵器装备集团先后转让了南方东银置地部分股权、蓟门桥地块等资产，其中后者曾是2010年北京名噪一时的“地王”。

根据链家地产市场研究部不完全统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，相比2010年增加72宗，增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，预计2012年房企的股权并购现象仍将继续。

春节前房企面临支付压力第一道坎

房企因流动性压力而甩卖的另一面，是更要命的支付压力。日前，SOHO中国董事长潘石屹就公开表示，从银行贷款到IPO再到房地产信托乃至发债，面向开发商的各种融资渠道几乎被卡死，随着春节前工程款结算日期的临近，将是开发商的第一道坎。因此，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的求生方法。

2012年开始迎来房地产集合类信托偿付高峰

最值得关注的是，曾经是房企“救命稻草”的房地产信托的风险也开始显现了。因为房地产信托兑付资金是以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。同时，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻。这对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言，显然加剧了兑付风险。

中金公司一份针对房地产信托的专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

该报告称，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿~500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300亿元以上。因此，业界普遍预期：房价下跌、销售滞缓、信贷紧张可能促使2012年上半年成为房地产企业流动性最紧张时期。

政策持续不放松今年或有开发商会“走佬”

广州一上市房企负责人坦言，要是限购政策持续不放松，市场成交持续低迷、房企资金周转不灵的话，今年肯定有开发商会“走佬”。事实上，目前已经有施工方“走佬”现象出现。上月底，江门一楼盘的施工方就欠了材料供应商400多万元的货款，不见了踪影。2012年第一天，厦门某楼盘开发商也“失踪”了，70多个购房者连夜堵在开发商住处追讨购房款。据报道，自限购实施以来，安徽、成都、长沙、天津等多个城市不断传出开发商因资金链断裂而“走佬”的消息。财经评论人叶檀指出，如果调控政策持续不断，那么房企的数量会呈“几何级”的缩水。在未来5年内，房地产开发企业将从万家下降到千家。

有钱大房企仍在买地意图“抄底”

虽然说，因资金的压力而引发房企频频进行股权转让，令房企的数量骤减，但就舆论对中国房地产泡沫的担忧，瑞银房产的相关人士则坚持表示，其实中国房地产总体来说是没有泡沫的，还是很健康的。其依据是：一线城市买房约需14年的收入，香港大约为12至13年，全国平均约为7.5年。目前最大的问题还是一线城市，还有一些带头的二线城市。

瑞银房产的这一预期得到了开发商的认可。近期，有实力的房企在土地市场已开始了新一轮的抄底。日前，招商地产发布公告称，1月9日、1月10日，公司在贵州毕节市竞得两幅地块的使用权，总金额为3.27亿元。据悉，这是招商地产在最近1个月里的第6次出手。此前，它分别在青岛和武汉一共拿了7幅地块。与此同时，保利、万科、中海也是拿地频频，保利地产在石家庄和佛山拿地的总金额高达38亿元。万科1月5日公布的“去年12月份销售及近期新增项目情况”简报显示，该公司在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额达21亿元以上。中海则在宁波和武汉拿了地。据不完全统计，这4家房企的总拿地金额已超过100亿元。与此同时，早在去年12月份，远洋、华润、绿地3家房企也纷纷出巨资拿地。有业界人士表示，上述房企的频频拿地显然是希望能复制保利地产在2008年底成功抄底的模式。