国开行主攻公租房 成都200亿保障房“不差钱”

刚落幕的成都市2012年春季房交会上，成都市城乡房产管理局负责人向外界释放了一个积极信号：今年前4个月，成都市共开工各类保障性住房2.15万套，已完成全年任务的近50%。

按此前签订的目标责任书，2012年，成都全市保障性安居工程建设目标是50642套（其中棚户区改造6000户），而整个“十二五”该市制定的各类保障性住房开工指标高达38万套，2200多万平方米，将是“十一五”的7倍。

如此庞大的保障房建设规模，资金从哪里来？

以2011年为例，成都开工建设400万平方米、6.7万套（其中棚户区改造8000户）保障房投入的资金总额是140亿元，考虑到2012年新开工的5.1万套和在建项目，2012年资金需求会比140亿元更多。

不过，成都不差钱。“这主要与地方政府财力有关，市政府的财力和银行信贷支持，足够完成保障房任务。”4月底，成都市保障性住房管理部门一位负责人说。

2011年房地产调控重压之下，地方“钱荒”一片，曾有北京的几家房地产基金登门问这个部门需不需要钱。“他们给出的成本是9%，比银行贷款利率高多了。”这位负责人说，未来也不会考虑使用信托或房地产基金融资模式。

除了中央、省、市三级财政拨款外，成都保障房融资的主要渠道是银行贷款，“谁给我基准利率我就贷谁的。”他说。

“去年以来信贷规模空前紧张，银行对收益的要求也很高，定位基准利率，尽管比开发贷利率低很多，但从资金安全和综合收益角度来看，也不错。”建行四川分行一位人士说。

建行“基准利率”模式：授信+理财

“胜天雅居”是2011年成都市中心城区开工建设的18个保障性住房项目之一，包括廉租房、经济适用房和限价房3200余套，可代表成都“十二五”38万套保障房建设的主要模式。即几乎均由地方政府主导，成都市城乡房产管理局下属的市住房保障中心（下称“住保中心”）便是专职保障房建设的最重要的平台，专门负责区域保障房建设、管理、投融资。此外，同一项目中经适房、限价房、廉租房、公租房等多品种配套。

建行四川分行一位人士介绍，去年成都市已开工的6万多套保障房，主要由成都市政府的职能部门和平台公司负责建设，房地产开发商参与代建的项目很少；开发商商品房配建保障房的比例也很少。

这是成都模式与众不同之处——5年38万套的保障房建设计划，无论是财政拨款还是银行信贷，其资金来源都是地方政府自己张罗。

以“胜天雅居”为例，项目总投资7.8亿元，其中通过建行融资4亿，占比51.3%；剩余3.8亿则为项目自有资金及少部分销售款转投。项目建设周期为25个月，银行提供的保障房开发贷期限一般为5年，为基准利率。

信贷资金对保障房投资的贡献力度过半，这在成都的另一项目——“大面桥”保障性住房项目上也较典型，该项目总投资9.1亿元，建行提供融资额5亿，占比近55%。

上述两个项目，建行第一笔贷款从2010年12月开始发放。贷款期限之所以设定为5年，主要考虑到保障性项目计划性较强，尽管工期一般为25个月，但整个申购、确权、认购的时间较长。

“贷款规模十分紧张，项目需求却非常旺盛。”建行四川分行人士说，为此，2010年以来，该行曾推出多款“资产池”和委托贷款型理财产品，为成都市保障性住房项目筹集采购和项目建设资金5亿元。

“之所以选择‘资产池’类产品是因为整个投资成本相对低，对保障房特别合适。”该人士认为，理财产品收益也不会超过贷款价格。

“其实银行更看重综合收益，不仅是对公贷款，还包括资金结算、公租房租金的代发代扣、政府的廉租补贴这些业务。”他补充道。

2011年，建行四川分行保障房开发贷新增6亿元，同期，其对公房地产贷款（包括土地储备贷款和开发贷款）余额只增加了4亿。

200亿保障房投资拼盘

四川省相关部门曾算过一笔账，该省2012年保障房建设总投入将达360亿元，其中新开工保障性住房19万套、改造棚户区9万户，投入180亿元；2011年开工续建项目将投入180亿元。由此，2011年开工续建项目投入占总投入一半以上。

去年成都6.7万套保障房建设总投资140亿，以此类推，一位当地银行业人士认为，保守估计2012年成都市保障房资金需求量不会少于200亿元。

200亿资金从哪里来？

前述成都市住保中心负责人列出了两种主要渠道：一是保障房以公租房为主，公租房建设以地方政府财力支持为主，即按中央规定地方政府土地出让净收入的10%和公积金的增值收益作为建设资金；此外，剩余资金主要来源于银行贷款。

他认为，成都的地方财力加上适量的银行信贷支持，足以支撑五年38万套保障房建设目标。仅成都中心城区，2011年，中央、省、市三级财政拨款就有20亿元左右；成都市2011年财政预算执行情况也显示，该市这一年安排政府住房基金支出预算3.37亿元，同时，按土地出让收益的10%计提保障性住房资金7.5亿元，主要用于廉租住房、公共租赁、租赁住房购建及廉租房租金补贴等；此外，四川省政府还转贷成都50亿元地方政府债券资金，重点用于保障性安居工程和基础设施建设。

银行贷款方面，国家开发银行是最主要的信贷支持者。以成都中心城区为例，2011年保障房贷款新增的70多亿中，国开行授信50亿元，实际放款约26亿元，全部用于公租房建设。

“今年棚户区改造国开行再次授信50多亿。”前述成都住保中心负责人说。

2011年2月，国开行与成都市政府签署备忘录，双方将以公租房、廉租房为合作重点，国开行给予200亿元贷款额度。

成都保障房的信贷支持者还有建行、工行、农行。建行四川分行是成都同业中最早介入保障性住房的金融机构，2009年迄今，该行共向成都发放保障性开发贷和经济适用房采购贷款近14亿元。

在成都今年5万套保障房任务中，市住保中心的任务是负责中心城区7个保障性项目、2万套保障房开工建设。其中，资金需求量最大的是公租房项目，共1.3万套，约51万平方米，套数占比65%以上。

当地银行业人士介绍，目前商业银行介入公租房领域刚开始。去年建行四川分行曾跟踪过三个公租房项目，且已进入贷款项目评估程序。但就在流程快走完时，成都财政专项拨款15亿元，将上述项目所有建设资金全部覆盖，贷款遂中止。