2012《房地产蓝皮书》：房价几无上涨可能 总体降幅也不大

中国社科院2012年《房地产蓝皮书》今日发布。房地产蓝皮书指出，2012年房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

该蓝皮书称，由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。

另外，由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，房地产行业准入限制少，行业外资本可以较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

房地产蓝皮书预测，2012年商品房总体交易量仍将持续低迷，保障性住房将加快上市配购。由于房价继续维持盘整态势，投资投机性需求和自住性需求仍将保持谨慎观望，商品房市场总体交易量仍将继续低迷，但由于近年保障性住房建设力度加大，2012年可望形成可观的现实供给，保障房上市配购将加快。

同时，蓝皮书认为，房地产交易区域分化格局将加剧，部分前期涨幅较大的中小城市可能迎来较大幅度价格调整，同时交易量将有所释放，大都市区交易量将持续低迷，房价则可能仅仅小幅盘整。

中小城市房地产开发企业相对规模较小，融资压力更大，对交易量低迷的承受能力小，同时中小城市开发企业土地购置成本也相对较低，在部分前期涨幅较大的中小城市，存在较大的房产降价空间，预期可能出现较大的房价降幅。由于中小城市往往是周边农村人口居住城镇化的目的地，其房价下调很容易对居住城市化人口形成有利的城乡市场生活利益差异，引导农村人口的居住城镇化迁移，更容易积聚消费性住房需求，房价调整到位也有利于交易量的回升。

而大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，其中不少属于大型央企国企，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小，更可能维持价格盘整态势。此外，大都市区的移民人口已经远远超出周边农村，其外来居住人口或预期外来居住人口多为分布全国城市的高收入富裕家庭，其居住移民已经超越城乡市场消费利益差异，房价调整对交易量的弹性很小。