6月7日起成都新建大型综合体需临近轨道交通站点

今年5月，成都市规划局发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》。该文件称，宗旨是进一步优化城市空间形态，要求从2012年6月7起，主城区内新建大型综合体需临近轨道交通站点等，有效期为两年。

根据规定，今年6月7日，《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，该文件对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面给予了新的要求。业内人士认为，这个规定旨在提高综合体的准入门槛，应该是成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车的举措。

成都综合体“大跃进”

有关机构的统计，从2010年龙湖、华润、中粮、富力等一线房企大力进军成都商业地产开始，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目已经猛增至67个。四川商业地产联盟的发布的数据显示，成都的商业综合体在未来5年内入市1000万平方米左右。这一数字早已超越了作为一线重点城市的北京和上海。在住宅限购的大背景下，商业地产销售在最近一年多时间内比较火热。像龙湖、万科等原本专注住宅开发的大房企纷纷转向商业地产，甚就连一些不知名的中小房企也参与其中，尤其是综合体开发。中国城市商业网点建设管理联合会开发服务中心主任封雄曾在接受媒体采访时表示，目前70%的成都综合体项目开发商没有商业开发与运营管理经验，致使其没有考虑风险、盲目选址、盲目建设、规划同质等问题。

新规施行提高门槛

《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》文件要求，自2012年6月7日起，成都市主城区内修建的大型综合体需临近轨道交通站点，并且需要具备临两条(含两条)以上道路的条件。同时对成都综合体的建设体量进行规范，规定二环路以内的，计入容积率的建筑面积应不小于15万平方米。二环路以外的，不小于30万平方米。另外，对于成都市内的新建城市综合体而言，应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等3种或3种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。

临近轨道交通站点，已经是成都综合体建设的一个趋势。比如金牛万达广场、来福士广场等成都多个新建综合体项目都是围绕着地铁一号线而规划的。四川省社科院经济研究所研究员、房地产与城市研究专家蒋华东认为，上述规定将是引导城市综合体与轨道交通密切对接的重要信号，有利于人群集散及城市规划合理化。值得一提的是，该文件规定“规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地”。这意味着作为综合体性质的用地，不能另作其他开发。

规避综合体泛滥

业内人士普遍认为，出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、疯狂开发的地产商来说，像被“套”上了紧箍咒，短期难免会有不适的反应，长期则有利于成都市综合体的健康发展。四川省商业连锁协会会长冉立春认为，重复同质化、低水平的建设是综合体最大的风险，一些区域规划上就存在一定的问题，后期的恶性竞争当然也难以避免。目前，市规划局发布的文件提高了综合体建设的准入门槛。对于已拿地并正在报建的项目来说，预计受上述条款的限制，将很难报建成功。

四川新港地产执行董事张红兵在接受记者采访时表示：“规定出台得很及时，近一两年成都盲目上马的综合体不少。规定中具体的细节，比如要求靠近轨道交通站点，规定体量等，明确界定了综合体。过去有开发商修一栋写字楼，再加上点底商，就叫综合体了。现在把这些小的商业地产形态分出去，成都真正的综合体并不多。”

对于规定实施后的影响，高力国际成都分公司总经理蔡孟颐称：“对于中小型商业项目来讲，销售的周期可能会更长，回款慢了，自然大家就不一窝蜂地搞商业地产了。”