中国房地产现在怎么样了? 总体健康(2)

政策

适应性调整旨在让市场充分起作用

在第二层面上，经济下行房地产市场分化这个大背景下，我所讨论的是针对房地产的景气下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市，这个说法未尝不可。但我更多地倾向于对现在政府的主要动作可以称为“政策的适应性调整”。

这种适应性调整是必要的。因为政府方面过去担心的、为难的，是房地产市场怎么调似乎都表现为“单边市”，所有人都认为胆大一点冲进去就可以有非常丰厚的回报，造成了很大社会压力，又在制度要素还不配套情况下，只在政策方面想办法，乃至推出非常极端的行政手段，限购、限价，但似乎依然不能遏制炒房团肆无忌惮的炒作。而现在这个新阶段来了之后，政府可以也完全有必要进行适应性调整：

第一，我认为各个地方因地制宜地逐步取消限购完全有其必要。如果称为这是“救市”，我更愿意称为在考虑市场下行中帮助它更合理恢复常态的同时，把有很大负作用的权宜之计消化掉。当年有关部门表了态：限购是不得已的权宜之计——既然是权宜之计，如今其所对应的特殊必要性不存在了，为什么不能退出？理所当然可以退出、应当退出。各个地方因地制宜逐步取消限购完全有必要，因为取消了也不会出现泡沫化，只会是使市场更好起作用。现在还有几个城市没有取消限购，北上广深和三亚，他们各有各的道理，主要不是担心这几个城市的房价上升，是有其他方面的压力。北上广深作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本公共服务均等化方面的能力，仍然不能很好适应人口涌入带来的变化和消除“城市病”的情况。北京已经按照要求以京津冀一体化为新的格局，抓紧做好全盘规划，疏解非核心功能，一定要调整它的城市生活状态。总体来说，还是需要以延续行政手段的限购，来限制外来人口的压力。

三亚的发展战略是在海南国际旅游岛的建设中打造高水平中心城市，已经形成了房地产有声有色的发展。但近年在当地购房的人，大量为非本地的居民，从外地、特别是从东北区域涌进来大批的购房者，在当地已经形成了“东北人扎堆”的社区。他们认为这种结构状态需要调整，不想在放开之后使更多的外地人进入三亚购房，希望从长考虑引导优化本地的持房者结构。除了这几个特殊案例之外，在当前形势下，其他城市都取消限购，我觉得是合适的。

还有，我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽，总体来说也是一种政策的适应性调整。比如关于首贷的认定，放宽到所有的贷款都还完了，这时候再贷款不管手上有几套房，都可以认为是首贷，这合乎市场规律。

这些是在市场交易中更多地允许所谓“消费者主权”上的自由选择。信贷方面在不用担心市场疯炒的情况下，应该助力让市场起作用，让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子，是用于投资或者是改善自己的住房条件，我认为管理部门已不必过多费心，自担风险是适合房地产市场总体导向的。

另外首付的比重在调低，也有必要。因为大家已经比以前更好认识了市场的风险，更理性地在作判断，这时候适当降低一些首付的比重，比如降到40%，实际上是使市场上活跃程度适当提高，同时又不用担心这样一来马上就变成疯炒状态。我作为研究者，认为把它称之为救市也未尝不可，但不应该指责政府这事做得不恰当，因为政府意图是要让市场充分起作用，在新形势、新阶段上让市场总体发挥决定性作用。

再说到财税，我注意到相关交易的税收政策在放宽，原来是持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在已经给出信息，不少地方是放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少空置房比重。而且实话实说，这一年多，有各种因素在促使二手房的市场供给量上升，现在不少地方有大量的二手房涌入市场，这较好地使供需得到了校正。

前面一些年“单边市”一路上升的时候，往往表现为供不应求，现在反过来了，新居要消化库存，二手房则有很多空置房进入市场，这时候当然税收和前面的信贷的逻辑一样，应该助力于市场起更多作用。总体来说，这有利于盘活存量，促使生产要素更好流动。按照市场机制本身的逻辑和规律，来使我们总体市场状态更健康，消化过去的问题，以后就可以对接可持续的发展。