中国房地产现在怎么样了? 总体健康(3)

楼市调整

年内大部分城市可完成探底

在对政策调整作肯定之后，我要说的第三层面看法，是在经济下行中的房地产市场，不可避免还要跟着完成调整。在这种情况下，我们一方面对房地产市场要有它长远发展的信心，另一方面要特别注重不少城市房地产市场当期还在继续下行中，对底部的分析判断是有必要的。

说一下我的观察：整个中国房地产市场如果以均价为标志看它的热度和景气水平，最低端的代表——近乎崩盘的温州已企稳了，2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米，近乎崩盘式地落到2.2万元/平米而终于企稳，这是一个好现象。温州的情况比较特别（鄂尔多斯[3.09%资金 研报]也不能和温州相提并论）。温州主要是本辖区内大量的民间可用资金（游资），在前面若干年没有支持实体经济而是出去用于“炒房团”，后来还炒作绿豆、大蒜，后来绿豆等也炒不成了，世界金融危机冲击影响下造成资金链断裂。所以，在温州辖区之内形成了局部的楼市崩盘。温州虽然还会有一个很痛苦的复苏过程，但总体表现上其楼市底部似乎已经出现。

另外一端看北京：去年“十一”长假之后，北京这种高端的代表出现其住房市场的交易放量，随之一些中介机构开始抬价。今年年初以来，北京又开始出现新的“地王”。

所以，到目前为止，总体而言，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京，都已经在探底或回暖。对这条跟着城镇化走的楼市均价长期曲线的基本模样，我们也就更有信心了。其他的二线、三四线、不同城市不同类型的房地产，他们高高低低怎么消化原来的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一个调整分化中的收敛过程。今年很有希望在年内基本完成其他大部分城市房地产市场的下行调整。虽不排除有些城市还有压力和局部的问题，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态，但总体而言，我们可以对基本的全景图看得非常清楚。现在就更不要相信“崩溃论”的说法。

房地产税

躲不过，就必须正视

那么接下来在第四个层面上，基于前面的基本判断以及信贷政策和税收政策已有的调整铺垫，我们还应该做什么事情？我认为有这样几点：

第一，按照中央经济工作会议以来非常明确的财政政策加力增效的方针，积极的、扩张性的财政政策的力度，要保持总体来说符合现阶段要求的特征，如果下行压力加重的话，不排除适当地使财政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算账是2.3%，楼继伟部长特别强调了，实际算账的水平，把中央预算稳定调节基金的出出进进等因素算在一起，我们是2.7%左右，还是在安全区内。有必要的话，运行中适当增加财政政策的力度，应是一个备选方案。

第二，对于政府必须全力做好的棚户区改造和对保障房建设的支持，财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面有一些具体机制，中央已经给出了非常值得肯定的、比过去清晰化的指导。比如说保障房建设要从棚户改造切入，使最困难的棚户区居民可以尽快改善住房条件。另外，原来十几种保障房的名目现在可以主要归为两种类型：第一是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起规范处理；第二是发展共有产权房。在取得公租房的时候，形式上是租房，买了共有产权房也不能随行就市去售出，但能很好满足现实的需要。较低价的共有产权房，形式上正是有产权的，同时又不会产生套利空间，而且有望在未来收入水平提升后再出一笔钱买成完全产权。过去有些人借“经济适用房”的名义，拿到这样的房子之后出售套利，为人诟病。共有产权房则不然——实话实说共有产权房还是保障房，就是不能进入市场交易，不会像以前的经济适用房和双限房那样搞得乌烟瘴气，但又适应了“夹心层”的现实需要，这都是值得肯定的。