中国房地产现在怎么样了? 总体健康

当下领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念，可以讲它的“新”已经非常明朗，形成了共识，即旧的阶段合乎规律地已经过去，告别了我们过去三十余年年均10%以上两位数的增长。从进入中等收入阶段之后的发展状况观察，进入这个阶段之后，所有的经济体都是从高速落入中高速。如何维持中高速运行，打造好“升级版”，也就是提高增长质量，是这个阶段的实质问题。中国现时“新”的特征已经无可争议，但比较直率地说，“常”还没有实现。我们的经济还在继续探底，继续下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年两个季度，在一系列微刺激“相机决策”措施出台之后，也只达到了两个7.3%。今年一季度下行压力非常明显，下落到7.0%。虽然我们不要太在意经济的继续下行，但从表现上来看必须承认，不仅经济在继续下行，而且地方政府和企业层面的压力沉重，是不得不重视的状态。

新常态的“常”所要实现的，是按照软着陆方式真正追求经济增长质量提升，加快转变发展方式。这种“由新到常”的转变完成探底之后，要使整个经济在企稳状态下维持中高速提质升级的态势对接尽可能长的增长平台期，提质升级是最关键的。但我们也不能忽视7%的最新指标，是邓小平南巡以来的最低点，而且它位于非常重要的心理关口，影响市场预期，影响整个市场氛围，包括房地产业。

在这个时候，如何抓住实质问题，又统筹兼顾，有一定的难度。我们必须一方面强调宏观调控的定力、底气，让市场充分起作用；另一方面，必须高度关注市场的状态，在相机抉择之下，把握财政政策与货币政策的力度，在稳增长的举措安排下注重以“聪明投资”调动产能潜力增加有效供给，即可以使人民群众得实惠、促进结构优化质量提高和增加长期发展后劲的投资。

这些聪明投资要拉着民间资本一起来做，使民间资本更活跃，在“稳增长、调结构、促改革、惠民生、护生态、防风险”释放潜力的过程中，形成一个一个进入全局协调的聪明投资项目——这些项目中当然包括房地产业必须增加的新的投资。要处理好原来的存量怎么消化，以及新的投资与产业升级、民众基本生活水平继续提升这方面的匹配关系，优化结构是最关键的。

房地产

分化调整，但总体健康

我们面对经济继续下行，由新求常，必须抓住创新驱动而总体实现各方面兼顾、微妙结合的调控方略之中，要密切关注房地产业的调整。因为很明显，中国现在工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化的总体发展中，我们是有“韧性”、增长空间和回旋余地的，其中国民经济一个很重要的支柱性产业，就是不动产、房地产的投资和发展。

总体说来，中国在第一层面的观察和分析判断上，整个城镇化过程中还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右看，按国际经验，要一直走到70%的高位才能转而走进低平发展阶段，城镇化的持续增长，可能要维持三十年左右，那就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大，配合接纳4亿左右的人陆陆续续从农村走向城市定居，必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。

当然也有一些困扰我们的问题：这样的支柱曾经在前面若干年表现出发展中热度非常高，住房均价一路往上走，当时感受是“越调越热，越调越涨”，但怎么会在前面一年多的时间里，一下子转向了？我们现在可以评价一下我国在经济下行中的房地产变化的性质是什么。

我一向强调，去年年初以来非常明显的房地产市场变化，其主题词应该是“调整”与“分化”，绝对不是有些人说的中国房地产进入崩盘的过程，以及整个房地产的景气（如果以成交均价表现的房价而言），出现了一去不回的根本性拐点。现在我们完全可以证明：对于“崩盘”说的断然否定是正确的。整个中国的发展过程以工业化和城镇化的结合来说，总体而言是只走到中间阶段。我们城镇化过程的高速发展还有很大的空间。

现在已看得很清楚，如果依据事实做一个简单评价的话，自去年上半年以来我所称的房地产市场调整与分化，在演变过程中总体来说是健康的，过去肆无忌惮的疯炒氛围自去年以来已经不复存在了。从一线城市到三四线城市，现在没有人担心炒房和房价疯涨的问题，更多的是关注它怎么继续演变，而这种演变是市场分化中并不会总体崩盘而继续完成这一轮调整的问题了。

这种调整如掌握好，就是挤出与消化泡沫，这一过程中会更好地使全社会方方面面认知：房地产是波动的市场，波动中使市场机制发挥应有作用，是要构建公平的市场，而政府要以调控促使这种市场保持平衡，就首先要在保障房轨道上使低收入阶层和收入“夹心层”住有所居，托住保障轨的底之后，市场轨上则要引导中等收入以上的公众、购房者和开发商一起认识和顺应这个市场。因此，大家要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析，即至少需要分线（是几线的城市）、分市（同样是二三线城市，情况可能大相径庭）、分段（地段因素千差万别、十分关键）、分类型（如学区房还是非学区房），大家要由此来理性地认识市场，决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律考虑问题，那么整个社会在我们的经济转轨和建设发展全面小康社会的过程中，有了一个全民的房地产知识培训。政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中，得到很多有益的经验和认识。