楼市命悬“一线” “刚需”去哪了？(2)

中小城市的刚需还有吗？

中小城市的房地产已经严重失衡，一方面是楼房空置，一方面是代售楼盘林立，更严重的是，这些城市以前创造刚需的手段不灵了。

以前，这些城市通过城市改造造就了大量的刚需购房者，这些人虽然分到了回迁房，但因为房子在涨价，而这些人手中的钱也没有其他的投资渠道，往往只能把钱再一次都投入到购房中，随着中国经济的新常态，很多城市已经没有能力继续造城，大拆大建很难继续，这些人的购房刚需也就消失了。

中小城市还有一个寄托，那就是进城打工的农民工，可因为房价太高，农民工的刚需并不是有效需求，很多老一点的农民工希望的是在外挣钱然后回家造个大房子。更为严重的是，一些在一线城市打工的农民工用辛辛苦苦积累的钱在老家的城市买房，一年也不住一次，造成了事实上的空置，连出租都出租不出去。

东部的城市人口还在增加，主要是人口迁移过来的，而东北、西部的一些城市，已经出现了人口萎缩现象，不仅仅是农村人口转移殆尽，连中小城市的人口也在向外流失，未来房屋出售的情况比新购的需求还多。

年轻人的刚需还存在吗？

以前，房地产行业最经常把年轻人结婚买房当成最典型的“刚需”，还炒作出丈母娘的故事，后来，年轻人结婚就真的把买房当成了必需品。这种刚需支撑了中国房地产十年的发展。

中国房地产的快速发展，得益于人口红利，也得益于中国社会家庭结构的变动，一个一个大家庭的分开居住大大提高了房屋销售的套数。但是，随着人口增长放缓，中国的大家庭分蘖已经结束，核心家庭早已经成为中国社会的主体，这部分强烈的购房需求也消失。

年轻人结婚需要婚房，这个社会风气已经形成，短时间内难以改变，但是，随着老龄化的加速，正常的人口新陈代谢使得房屋已经不再稀缺，很多家庭有多套住房，年龄小一点的年轻人结婚的时候，一些房子已经空出来，即便这些年轻人不愿意住老房，可出售旧房产也会大大提升房屋的待售存量。和炒股一样，大量的人需要卖股炒新，势必造成股市价格的暴跌。

世上本无刚需，我们非要创造出这样一个词，这本来就是涸泽而渔，也是房地产市场的提前消费。在我们把大量的非有效需求忽悠或逼迫成刚性需求的时候，就注定了将来要承受泡沫破裂之苦。当然，我们还有最后的办法，用教育和户籍差异化措施催生新的刚需，可那就更是在走向灭亡之路了。