各地开启“抢楼”模式 房价上涨动力不足

疫情尚未完全结束，楼市的春季躁动早已按耐不住。3月16日，万科在深圳推出“万科星城”项目，288套房源7分钟内售罄，销售额2.99亿元。3月20日，苏州三个房地产项目同时开盘，近900套房源瞬间一抢而空。3月24日，龙湖集团透露，公司旗下一个项目共311套房源，10分钟内抢光。频频“秒光”的楼盘在向市场释放什么信号？楼市会不会再次开启上涨模式？

从市场整体表现情况来看，随着新冠肺炎疫情在国内得到有效控制，2月下旬以来，多市住建局相继发布通知，着力推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放，楼市回暖的速度确实超出预期。克而瑞数据显示，目前全国楼市整体呈现稳步复苏态势，重点城市商品住宅成交量逐步回升，第十周(3.9-3.15)，全国 43 个重点监测城市商品住宅成交面积达到259 万平方米，环比增长7%，相较第七周增长159%，基本恢复至去年四季度周均成交量的 6成水平。

分能级来看，一、二、三四线城市第十周商品住宅成交量分别达到去年四季度周均成交量的 53%、64%、70%，换言之，目前三四线楼市整体复苏程度最高，二线次之，一线城市最低。“原因可能有二：一是部分三四线城市政府救市心切，相继祭出购房补贴等大招，有效刺激购房消费；二是重点一、二线城市近期人口流入量大、疫情管控措施相对偏严，譬如售楼处采取预约制参观等，对成交量回升形成阻碍。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析说。

当前楼市的反弹也与疫情中被抑制的购房需求较大有关。从链家重点一二线城市的新增客源来看，春节假期结束后新增需求开始回升，且随着疫情的减弱，3月新增客源量增长速度加快。疫情影响下，大面积改善型换房需求被激发。从新增房源关注量来看，140平以上的大面积房屋关注占比于近期提升明显，面积改善需求逐渐释放。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，过去几年，尽管全国大范围、大幅度的调控，但市场仍然保持增长态势。2019年全年住宅成交总面积18.9亿方，较2016年增加2%。未来十年，我国仍有约2亿的城镇人口增量，另一方面，当前我国户均住房套数已超过1套，总量充足难掩结构性短缺，品质时代下，消费者对住得更好更加渴求。

楼市的躁动也引发了人们对于房价上涨的不安。一般来说，楼市短期的涨跌主要看金融政策。只要牢牢控制住信贷政策，比如认房认贷的认定标准，即使货币宽松也不会对市场造成大的影响。2018年以来，央行已累计执行8次降准操作，重点城市房贷利率在2019年以来呈现下行趋势，但二手房成交量并没有因为降准而出现明显波动。

许小乐认为，在金融强监管下，宽松的资金难以流向房地产，难以出现量价大幅升温的态势。随着疫情的缓解，房地产企业逐渐复工，市场将迎来快速复苏，进入短期累积需求的释放阶段，之后市场依旧会沿着前期稳定的态势前进。

事实上，2020年初在疫情影响下，地方经济发展受挫，一些意欲“救市”的政策如下调购房首付比例、放开商住限购等因与“房住不炒”的总基调不符遭到紧急叫停。

“即使调控之下地方政府的财政承压，即使疫情对市场的冲击很大，政策没有而且未来也不会重走刺激老路。”许小乐说。