上半年成都楼市从复苏到火热 土拍价格创新高

5年蝉联中国“新一线城市榜首”的成都，2020年上半年的楼市，给人们留下了深刻记忆。

一方面，新房限价与二手房价倒挂现象明显，由此催生了6个“万人摇”项目，最高认筹人数超过4万，最低中签率仅有0.85%；另一方面，成都土拍市场给人“狂飙突进”之感，上半年楼面价刚创出19800元/平方米的新高，进入下半年，就迅即打破纪录，楼面价突破了2万元/平方米。

在业内人士看来，作为房地产市场前景被长期看好的核心二线城市，近年来，成都新房市场成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”的趋势，更多改善和资产保值需求逐渐释放，高发展潜力区域的高品质产品更多受到市场青睐。

4万人摇786套房，新房市场整体“火爆”

疫情之后，全国各地房地产市场迎来复苏回暖，作为核心二线城市，成都楼市的升温态势可用“火爆”来形容，在天府新区、龙泉驿区等区域均出现了中签率极低的“万人摇”项目。据不完全统计，今年上半年，成都的“万人摇”项目达6个，其中2个项目的认筹人数超过2万人。

位于天府新区的川发天府上城项目，开盘当天推售786套住房， 参与认筹人数高达40568人，刷新成都新盘摇号人数纪录，认筹率达51.6倍，中签率1.94%。龙泉驿区的凯德卓锦万黛项目，开盘推售194套住房，认筹人数达22806人，认筹率达117倍，中签率仅有0.85%，成为成都上半年“最难买到”的新房项目。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，成都市场异常火热，“万人摇”项目明显增多，究其原因，一方面，受限价政策影响，成都多区域一二手房价格倒挂明显，成都部分新开盘项目售价大幅低于市场预期，更有项目售价较周边二手房折价40%以上，意味着摇中便坐享100万-200万元的增值收益，中签率自然显著偏低。此外，成都这类核心二线城市经济基本面出众，房地产市场前景被长期看好。

贝壳研究院高级分析师潘浩也告诉新京报记者，“万人摇”内在的驱动力仍然是新房限价与二手房市场价格产生倒挂，加上疫情期间积压的部分需求集中释放，推高优质区域市场热度；同时，区域规划价值预期带来区域市场热度的上升，例如天府新区。

市场成交呈现“大面积、高总价、改善化”趋势

从整体交易数据看，据贝壳研究院统计，成都上半年商品住宅市场累计成交797万平方米，同比增长8%。分季度看，在疫情影响严重的一季度，成都商品住宅市场成交量同比下跌12%，二季度市场恢复后快速反弹，成交量同比上涨30%，实现上半年累计成交量的上涨。此外，上半年累计供销比为0.8，去化周期在9个月左右。

潘浩分析认为，从当前成都的新房市场存量情况来看，整体供销平衡，去化周期较短，新房市场整体将保持一定的活跃度，在偿债高峰期的资金压力下，开发商下半年仍会有加推盘带动客户入市的热情。但上半年，调控政策上出现了一定收紧的信号，价格管控对项目入市也将形成一定的压力，所以预期下半年新房市场会出现一定程度的稳中收紧，新房市场成交量增速大概率会有所放缓。

新京报记者注意到，在成都上半年惊现的6个“万人摇”项目中，4个项目位于天府新区，1个项目位于龙泉驿区，1个项目位于温江区。天府新区无疑已是成都房地产市场的一个“香饽饽”，不仅成了供地大户，今年以来成交均价也是涨幅明显。

对此，潘浩分析称，区域分化背后的逻辑是所承接需求的分化。贝壳研究院观察发现，近年成都新房市场成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”的趋势，在经济下行、投资渠道收窄的情况下，更多改善和资产保值需求逐渐释放，高发展潜力区域的高品质产品更多受到市场青睐。这其中，主城区、天府新区以及高新区均为市场关注的热点。