住房市场中心将转移到中西部 成都上升势头明显

2011中国价值地产成都年会上，包括中国住建部政策研究所副主任王珏林、中国房地产学会副会长北大房地产研究所所长陈国强等专家学者，做了主题演讲。年会结束后，王珏林和陈国强接受了成都商报记者的采访。采访中，王珏林提出，限价限购应该是长期的任务，我国目前还不具备放松限购的条件。陈国强认为，未来市场重心将转移到中西部城市，成都市场至少还有5年时间，是明显的上升势头。

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限贷

左右明年市场的关键

王珏林首先提到了目前房价的形势：一线城市稳中有降，二三线城市涨幅放缓。对于明年房价的趋势，王珏林认为调控不会放松，但房价反弹的可能性存在。他指出：“现在不是购买实力不行，而是大家的观望情绪比较重。如果政策稍微有点儿松动，房价就有可能立刻反弹。大家都知道消费者买涨不买跌，你越跌他越要等。”

对市场产生影响的重要政策中，王珏林认为限贷的影响最大。“从影响小到影响大的排序，第一个是房地产税，但其标准不是太高，适合的消费者又非常少，对市场的影响有限。第二个是限购，限购的措施把投资者排除出去了，但刚性需求足以支撑如今的市场。大家在这种形势之下在观望、等待，好买性价比更合理的房子。第三点是加息，影响非常大，因为它是堵两头，包括开发企业和消费者，对我们市场的影响将是全面的。第四点是限贷，实际上限贷比限购影响市场，而且现在主要是我们开发企业缺钱，很多购房者也需要贷款买房，这个是影响最深远的，这个也是左右我们明年市场的关键因素。所以我把他放在最关键，也是最重的。”

对明年的市场，陈国强持谨慎乐观的态度，认为房地产行业下行的态势非常明显。“从投资来看，截至前11个月，依然保持接近30%的同比增幅，但是我们也要看到投资增长已经连续出现四个月的下滑。另外从价值变化来看，今年1月份，我们看到环比下降和持平的城市是10个，11月份这个数据变成为环比下降49个城市，持平是16个城市。新施工的面积，截止到11月份依然有20%以上的同比增长，但同时我们也要看到土地面积也有下滑，行业的指标也出现了7个月的下滑，所以从这些数据上可以看到，行业下行的趋势比较明显。”

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转移

成都还有5年上升势头

对于未来的房地产市场，陈国强对中西部城市很有信心。“首先政策层面，调控不会动摇。市场层面，重点城市库存压力大。资金层面看，调控已近20个月，企业普遍资金有压力，如何缓解资金压力，可能会有企业从价格上做文章，以价换量。行业的下行趋势也非常的明显。现在北上广深等一线城市，高峰期已过。但成都的房地产发展和这些城市不是一个量级的，处于不同的发展阶段。它的需求支撑很旺盛，需求结构以刚需为主，也更加健康，我对成都的市场很有信心，至少未来还有5年时间，是明显的上升势头。”

陈国强分析，在房价游戏规则上，过去的“房价只涨不跌，买房只赚不赔”的局面很难再延续，所以下半场的游戏规则和过去黄金十年这个时期所特有的环境会发生变化。从发展模式来看，过去商品房市场一枝独秀或者是主导地位将不复存在，未来双体系模式，双轨制的模式和多城市的格局恐怕是行业发展的一个基本模式。从功能属性来看，他认为这一轮调控最鲜明的特点之一是如何去投资化，让住房回归到居住属性、使用属性。

从市场结构来看，未来住房市场的中心将转移到中西部城市，北上广深等一线城市的发展模式显然已经翻过去了。09年之后北京、上海、广州、深圳，二手房取代一手房成为市场交易的主体，未来将会有更多城市进入到这样的阶段。从增量市场的中心来看，可以看到成都最近几年的市场成交规模已经远远超过当年北京、上海的成交规模，这个实际上也很大程度上代表了未来市场重心转移的一个特征。