中国楼市调控猛药见效 未来将延续下行趋势

据经济之声《央广财经评论》报道，2011年，房价似乎都在拐与没拐的争论当中渡过，房价拐点之争的剧烈折射出去年房地产行业的动荡不安。消费者在既喜又忧的情绪当中进入到2012年，喜的是房价终于在2011年末以一个较为让人满意的下调趋势划上了句号，而忧的是下调的幅度和很多消费者的期待还是有一定的差距，今年到底是不是入市的好时机？迈入农历新年的中国楼市又将会呈现出什么样的运行轨迹？经济之声特约评论员，上海某房地产研究院的副院长杨红旭先生带来评论：

记者：首先2011年的楼市可以说是调控比较见效的，1月份国八条房产税试点改革先后落地，在之后限购、限价以及限贷等等措施也陆续出台，7月以后限购城市的数量增加到将近50个，到了10月底，一千万套保障房建设计划也提前实现了，在经历了去年这一系列调控措施以后，您怎么看目前的放假？怎么来评价这个调控猛药起到的作用？

杨宏旭：首先是去年整个房价涨幅是进一步回落，可以看三个层面。第一个看国家统计局的全国商品房成交均价，整个2011年它的均价依然是上涨的，但是涨幅只有6.9%，而在2010年这个涨幅是7.5%，在2009年这个涨幅是23%，这个涨幅应该说是去年是明显回落。

第二个看70个城市的房屋价格指数，这个不是均价是指数，价格指数是在去年的10月份，首次出现环比下跌，到了12月份是环比跌幅是扩大到了0.4%，如果看同比，我们发现去年12月份相比前年12月份，全国的70个城市的房屋价格指数是同比一年上涨1%点多。

第三个层面整个2011年很多地方城市，尤其说是一线、二线城市的实际的一些项目出现了一些调价、促销，尤其是少数项目出现了两到三折的降价促销，甚至是在北京、上海出现一些个案的售楼处受到老业主不满情绪围攻甚至打砸。从三个层面来评断2011年，房价的调控应该是开始明显化了，至少涨幅是大幅的回落，实际层面个别项目出现三折左右的大幅下滑。

记者：您觉得房价进一步下降的空间还有多大？

杨红旭：到目前为止调控的房价回落态势还在继续，从12月份中央经济工作会议定调来看，整个今年应该是调控从紧，房价合理回落，按照这个态势，我估计在整个今年的上半年，房价基本上会延续去年四季度开始的下跌态势，至于说调控效果也就是说房价的下跌幅度，这个很多人都很关心，我有个预测是如果说统计局的全国商品房成交均价，今年同比去年这个年度将会出现负增长，我估计可能会下跌5%以内，小幅的负增长。
第二个指标是70个城市的房屋价格指数，这个指数我估计在今年上半年会继续的环比下滑，也就是说是持续下跌，可能是在下半年会出现环比慢慢止跌，甚至是第四季度出现重新上涨这个态势。整个2012年相比2011年，我估计70个城市房屋价格指数可能会出现5%以内的整体下跌，全国性的两个指标都有可能会出现小幅下滑，具体到很多城市的很多项目，下滑的幅度应该远远超过5%，这是整体和个体之间的区别。

记者：有一部分城市可能会远远超过5%的下滑，会不会引起大幅度回落的现象或者说将来再有大幅度的反弹？

杨红旭：首先就全国然后就某个城市，均价不可能出现20%甚至30%大幅下滑，只有个案某些项目会出现这样明显下滑，全国城市都不可能出现20%、30%以上的跌幅，至于说反弹与否，我估计在明年的第四季度可能会出现市场复苏，但不会出现大幅反弹，只有可能会出现小幅的反弹，或者说是市场复苏。

记者：对于今年房价的这个走势您能不能给我们做出判断？

杨红旭：全年的话这个时间的序列过程，我觉得如果按季度来看，应该说是一个季度比一个季度会略微好一点。但是上半年是以下跌为主，基本上是保持下跌的态势，下半年有可能会出现这种筑底企稳反弹，反弹我认为是小幅反弹，复苏型反弹，全年如果分为上下半场，上半场下跌，下半年筑底企稳。

记者：您刚才说了到年末的时候可能会有小幅的企稳，今年的房价走势主要是受到哪些因素影响？

杨红旭：我们一直说是长期看涨的，但长期的因素主要跟中国的基本面有关系的，比如说城镇化、工业化、GDP的增幅、人口红利等等，但就短期比如我们说今年，从年初到年尾这个短期而言，主要是受三个因素的影响，第一个是政策，政策分为两个方面，一个方面是经济政策，比如说货币政策现在开始了定向放松了，这对楼市是利好的，但是说是货币政策从放松到影响房价需要一个传递的过程，需要有实质。第二个方面是房地产调控政策，也基本上是到底了，我说是不能再紧了，接下去可能去做一些微调，比如说是已经确定了个人房贷首次置业的房贷会放松，要去进行优惠，这个就会促使房价在经过上半年或者前三季度调整之后，第四季度有可能会企稳甚至会出现反弹。

第二个方面的话是资金面，资金面也分为两个方面，一个方面是外部资金，包括信贷的增长，今年可能是8万亿到8.5万亿，而去年是7.5万亿，包括我们说流动性M1的增幅现在是在筑底，明年M1的增幅肯定会往上走，这也是利好。另外，方面是房地产行业内的一个资金面，主要是开发商的资金，整个2011年全国开发商的资金来源增幅是14%，这个已经是明显低于近10年平均增幅是15%，这个增幅还会继续下滑，我估计整个2012年这个增幅会低探至8%。