成都黄金十年楼市回顾：孕育八大地产概念

房地产走过了最辉煌的十年，5+2、分时度假、养老地产、总部基地……五花八门的楼市概念争相充斥眼球，但其中有多少概念是噱头？哪些理念又让楼市变得更加健康和良性，促进了地产行业的持续发展？我们试着对刚刚走过的成都十年黄金楼市进行一次深度的梳理，然后分别对归纳出的八大楼市概念打分：5分则表明其发展势头很好，-5分说明它已经落后淘汰。

事实上，无论是养老地产还是专业市场，也无论是度假物业还是旅游地产，未来房地产的重点已经越来越不在修房子本身上，把房子修好只是起点，让老年人住在养老公寓里更舒心，让专业市场未来的生意更火爆，让总部基地孕育出更多的优秀企业，这都比码砖修房子更重要。

1

总部基地

表现指数：+2

兴起时间：2005年

代表项目：青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部基地

从2005年开始，作为中国西部中心城市的成都开始围绕“总部基地”模式开发，短短几年时间，成都总部基地的开发热潮迅速升温，目前已经形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部集群，整体供应的各类总部基地物业面积就达到数百万平方米之多。

总部基地对成都区域经济的转型升级起到了有力的助推作用，但在发展过程中也出现了问题，比如总部基地项目定位模式、同质化严重，由于不少开发商都希望在总部基地上分一杯羹，大量项目的盲目上马也给未来留下隐患，总部基地毕竟不是传统的房地产开发，如何将土地价值最大化，如何与城市规划、产业规划相协调，如何带动城市区域经济发展，这都是总部基地面临的难题。

2

养老地产

表现指数：+2

兴起时间：2005年

代表项目：金色怡园、锦宏老年公寓

历史回顾：成都第一个老年公寓项目2004年就已经出现，当时老年公寓项目大都集中在龙泉、崇州等生态环境优越的郊区，但到今天为止不少当初提出老年公寓、银发地产概念的项目也仅仅是卖房的噱头，生活护理、医疗急救、老年个性服务等完全没有跟上，最后不少所谓的老年公寓都成了打着“老年公寓”招牌的普通住宅小区。老年公寓不是没有市场需求，成都期待真正的养老地产。

3

产权式商铺

表现指数：-5

兴起时间：2000年以后

代表项目：熊猫城

历史回顾：“最小你可以买10平方米的商铺，具体位置不一定给你明确，但是你每个月可以拿到10个平方米的商铺租金，投资收益率远超8%。”这恐怕是当初产权式商铺售楼小姐最常见的说辞。投资者将虚拟的商铺买下来，然后又转租给开发商经营，投资者稳拿房租，这样的说法理论上成立，但开发商靠不靠得住？

后来也就有产权式商业项目传出开发商无力支付业主租金，开发商卷款潜逃的新闻，甚至后来还传出有项目销售面积大于实际产权可售面积的荒谬事件。因为大量的潜在风险无法避免，今天产权式商铺已基本绝迹，购房返租、承诺投资回报的商业地产投资如今已被明令叫停。

4

酒店式公寓

表现指数：-2

兴起时间：2000年后

代表项目：SOHO我的寓所、流星花园

历史回顾：首付两、三万就能买到一套住房？当位于天仙桥“SOHO我的寓所”项目开盘那天，购房者彻底兴奋了，住宅设计成小户型原来可以这么便宜，成都楼市在首次见识到小户型的高性价比之后，同时也接受了另一个概念———酒店式公寓。

之后小户型市场竞争压力越来越大，后来不少小户型开发商都将自己项目神话为“酒店式公寓”，“只需要带上自己的行李就可以入住，所有客房服务都按照酒店标准来配备”，但迄今为止，恐怕没有一个当初的酒店式公寓实现了酒店式服务。

5

专业市场

表现指数：+3

兴起时间：2000年后

代表项目：万贯五金机电城、金府灯具城

成都第一代专业市场反复讲述的一个财富故事，那就是“增值，增值，还是增值”，以万贯五金机电城为例，2003年开盘的时候认购价竟然只有3800元/平方米，但现在二手铺子报价已经动辄一两万，恐怕也只有专业市场才能创造动辄五倍、八倍的增值。

但从近年开始问题也陆续出现，越来越多的专业市场项目上市，也就出现商铺好卖经营难、投资者多过经营者的局面，商铺很快就一售而空，但购房者大都为职业投资者，这也使得不少市场卖得好但是租金收不起来，没有租金作支撑的商铺最终会现形，专业市场显得缺乏后劲。