11月楼市成交创年内新高 政府促房价合理回

中央经济工作会议于12月11日闭幕，会议敲定了2015年经济工作的5项主要任务。其中，有关房地产调控的字眼再度只字未提，这已是中央经济工作会议连续两年未提房地产调控。随着市场在资源配置中发挥决定性作用的提出，房地产调控正在从短期行政性调控向提出财税、土地等房地产市场长效机制转变，中央淡化对我国楼市行政调控的趋势明显。

值得注意的是，2011、2012年的中央经济工作会议曾连续两年强调“坚持房地产调控不动摇”。2011年12月的中央经济工作会议提出：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2012年12月的中央经济工作会议再次重申：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

而2013年12月召开的中央经济工作会议，虽未提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造；特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。然而，今年，不仅楼市调控继续“缺席”中国未来一年的经济定调会，甚至连关于保障房、棚改房的内容也未涉及。

本届政府就任以来，在多个领域强调了市场化思路，对房地产市场调控“去行政化”的态度非常明显，不再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，而是淡化房地产调控与宏观调控的关系，也很少针对房地产单一产业陈述问题。针对楼市，除了今年两会期间发布的《政府工作报告》中提出了房地产市场调控思路“针对不同城市情况分类调控”，“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”，以及10月29日李克强总理主持召开国务院常务会议时提出“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”之外，中央层面上很少进行正面表态。

过去几年，“限购”、“限贷”、“限价”，这些带有“限”字头的行政性政策曾多次被官方使用，试图给高速上涨的楼市降温。虽然在短期内可以产生稳定房价的作用，但却扭曲了市场供求信号，损害了市场机制。随着十八届三中全会提出，使市场在资源配置中发挥决定性作用，楼市调控的总思路也出现了变化。去年的中央经济工作会议中已不再提及房地产调控，本届政府在减少对楼市行政干预的同时，更多着眼于调动市场和地方的积极性，发挥市场活力，让市场配置资源。

今年以来，国家对从2010年开始采用的限购、限价、限贷等行政干预措施进行逐一放松：“限购”大面积松动、“限贷”大幅度放宽、“限价”逐渐消失。今年4月开始，在楼市转冷的背景下，各地掀起多轮取消或松动“限购”潮。目前，除北京、上海、广州、深圳四个城市以外，“限购”已几乎在全国范围内退出；而继40多个城市松绑限购后，在国庆节前一天，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。此通知被业界称之为“央行930房贷新政”，房地产在限购取消后，全面松绑“限贷”。此前加诸楼市的重重枷锁，正逐一松绑。

此外，本次中央经济工作会议提出，明年的经济风险总体可控，但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间。其中，化解高杠杆风险主要是针对目前企业以及地方债务比重偏高，化解泡沫化风险则主要针对楼市以及股市，传达出中央试图减少对房地产行业和土地财政依赖的构想。

与此同时，在本次中央经济工作会议与不久前召开的中央政治局会议中，“经济新常态”一词都曾被反复提及，本次中央经济工作会议诠释了新常态的内涵，指出“经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点”，并提出为主动适应经济发展新常态，要“发现培育新的增长点，一是，市场要活，使市场在资源配置中起决定性作用，主要靠市场发现和培育新的增长点；二是，创新要实，推动全面创新，更多靠产业化的创新来培育和形成新的增长点。”再次强调创新驱动，而对于传统的房地产行业来说，也必须适应经济发展方式转变和经济结构调整的新常态，从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长。

根据国家统计局12月12日发布的2014年1－11月份全国房地产开发和销售情况，11月，商品房销售面积和销售额双双刷新2014年单月记录，11月楼市有所回暖。分析认为，房地产市场11月的回暖既有市场交易氛围在政策及信贷等利好因素刺激下逐步活跃的因素，也有房企为冲刺年底的业绩而纷纷加大推盘力度的因素。

国家统计局的数据显示，今年1－11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8．2％，降幅比1－10月份扩大0．4个百分点。商品房销售额64481亿元，下降7．8％，降幅比1－10月份收窄0．1个百分点。但就11月份单月来看，商品房销售面积13223万平方米，比10月份增加1861万平方米；商品房销售额8096亿元，比10月份增加938亿元。单月销售面积和销售额再创今年各月新高。

实际上，在10月份全国商品房成交创下年内新高之后，11月第一周，楼市却是以近乎腰斩的成交量艰难起步，数据显示，11月上半月，全国54个重点城市商品住宅成交面积环比10月下半月锐减22％。

但在11月21日央行宣布降息后，楼市成交出现了戏剧性的变化。中原地产监测的40个重点城市数据显示，11月最后一周新房成交面积较11月前三周的平均水平上升5％，一线楼市及部分二线城市的新房成交量增幅超过两成，在最后一周实现整体销量相比10月上升8％的逆转行情。

中国房地产信息集团所发布的研报认为，央行降息为市场注入了一针“强心剂”，极大地提振了开发商的信心。同时，地方政府亦想凭借下半年市场信心回升的机会，加大推地的力度，因此在推地的数量和质量上都有所提升，在这样的情况下，开发商开始积极地补仓，有待来年。

此外，国家统计局的数据同时显示，延续年初以来的回落走势，1至11月份全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11．9％，增速比前10个月回落0．5个百分点。前11个月，全国房地产开发企业的房屋施工面积同比增长10．1％，比1至10月份回落2．2个百分点，同期房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，由1至10月份的增长1．2％转为下降14．5％；土地成交价款8657亿元，下降0．1％，而1－10月份为增长20．4％。然而，根据中国房地产信息集团的数据显示，11月一线城市楼市成交环比涨幅已超过四成，成交总价更是翻番，广州、上海均刷新了总价地王，一线城市土地市场在全国土地成交整体量价齐跌的局面下却出现井喷式成交，体现出我国全国土地市场成交分化严重。