旅游地产是“中国制造” 应适当去房地产化

作为国家旅游局政策法规司前司长，魏小安对中国旅游业的思考和发言，飘散着一丝火药味。

在7月19日的博鳌·21世纪房地产论坛上，魏小安不仅指出万达文化旅游模式仍然是房地产开发，还表示途家等的互联网共享短租系统是“变种产品”，未来看不清楚。

他的发言，更多是对过去20多年中国旅游业房地产化的反思，“为满足旅游需求而开发的房地产，因旅游需求而拉动的房地产，因旅游时尚而符号化的房地产，坐落于旅游景区的房地产，概念太笼统，什么都可以装。”他说，对开发商来说，旅游可以赔，最终在地产上赚，以地产为主，以度假为辅，可以做出什么好产品？

魏小安回忆说，中国现今真正的旅游度假产品很少，1991年批复建设12个国家旅游度假区基本都没有成功，反而都是从房地产起步，从建设高尔夫球场开始，包括三亚的亚龙湾。

在他看来，旅游地产这一说法是“中国制造”，地产商的进入给旅游发展注入了新血液，产生了重要作用。

这些年大型的旅游项目基本上都是地产商开发的或者是参与开发的，巨额资金注入使旅游开发从亿元级上升到百亿元级；此外还形成了房地产模式与传统模式的结合。

但从旅游的角度看，是以住宿功能为中心；而房地产的角度是定居、商居、旅居和闲居。目前所谓的旅游地产多以房地产开发为主、旅游产业为辅，有点本末倒置。

度假地产，在中国的语境之内也成为房地产的一种类型，导向成为问题，胶东半岛正在自食其果，其他地方步其后尘；开发商方面，万达模式从城市综合体到度假区，本质上还是房地产开发。

旅游、度假的特点，从客人来说有四个方面的花费，时间、精力、体力和金钱，这四个花费如何组合？强化旅游地产和度假地产的结果是开发商一次性卖房子、一次性挣钱，政府一次性收入，整个市场缺少消费。

“在2005年的时候，三亚市的市长跟我说过，地产不能再搞，三亚一年只有这么一个多月才有人来，剩下的时候都是空城，这个城市这么发展？他提出多做度假酒店，控制地产，开发商和政府相互博弈。”魏小安说。

旅游房地产化还导致了旅游膨胀的需求与供给不足同时存在。工业化中后期，在中国休闲度假成为刚性需求，迅速膨胀。2014年中国国内旅游人次36.5亿，人均出行2.7次，花费3.25万亿元，另外出境人次1.14亿，花费1万亿元。

但另一方面，城市休闲空间严重短缺，度假产品严重不足。中国的海岸线18000公里，6000多个岛屿，但真正做滨海度假旅游的不超过10个地方。而海南（楼盘）房地产开发过度，东部开发过剩，湖泊旅游污染严重，乡村旅游成为主流；由于度假产品严重不足，就形成了两个溢出，一个是向海外溢出，一个是向景区溢出，形成了节假日景区到处人满为患的局面。

魏小安认为，国内旅游酒店业做得好的是红树林模式，就是追求纯粹的度假产品，因为开发商原来做过房地产，红树林项目在政府规划时标明可以配套 25%的度假投资，但是开发商一平米都不做，因为业主比客人还难侍候；红树林拥有4500间客房，72家餐厅，62个小功能电影厅，这些追求品质的设施充分发挥了它的优势。

红树林在专注于旅游度假产业的开发过程中，更追求产品的精细化。因此亚龙湾的红树林基本上达到了各类酒店的一流水平，一直保持着约64%的毛利率，并且分别开了第二、第三家红树林酒店。

问及是否代表着发展旅游地产应该“去地产化”时，魏小安表示没有地产也不行，完全围绕地产也不行，“去地产化”一词太绝对。

事实上，随着旅游地产的发展，国际上的分时度假、国内的途家以及万达旅游、花样年美易家等多种模式都在寻求发展空间。对此，魏小安直言：“从1998年至今17年，我没有看到一家分时度假公司成功，我只看到一家又一家公司倒闭。”

魏小安表示，途家等互联网+闲置资源模式是发达国家模式的翻版，相当于自住房进入酒店市场，然而中国的不同在于新房子已进入度假市场，而不是闲置自住房的度假交换。“我们基本上是新房子进入度假，很多楼盘在开盘的时候被绑定了度假。”

共享经济的前提是诚信社会，而这恰是中国最缺乏的资源，魏小安表示目前还无法判断途家式的模式未来会如何。

他认为，目前旅游产业与互联网已紧密结合，可以说“+互联网”已经普遍化，但多数仍是将互联网当作工具，并未达到“互联网+”的深层次结合，用互联网思维来思考业务的发展还有一段过程。