房价是稳住了 但买房变得更加难了

南京购房人李女士近期卖掉主城区一套老旧二手房，准备买新房改善居住环境，“河西这样的热点区域高攀不起，只能在江北、燕子矶和板桥一带看看，但是现在新房供应量太少了，上周去板桥，有家楼盘近期要开盘，但听说意向购房人特别多，买房也要找关系……”5月1日，在一场购房沙龙活动中，李女士向记者倒起苦水：“像我这样购房资金不太多又没关系的人，现在能到哪里去买房呢？”

买房难、难买房，是近期南京购房人的普遍感受。而供应不足，是造成这一现象的主要原因。据了解，眼下像李女士这样卖旧买新的改善需求在南京楼市十分普遍，一方面，前些年购买的房源已到了换房期；另一方面，房价高位横盘，不少人担心如果不在“调控窗口期”登上改善这班“车”，就怕一旦调控放松后房价还会涨。而在多轮调控后，不少人坚信房价下跌的概率并不大，所以该买还是买，刚性需求仍在源源不断涌现。但是，今年以来南京新房上市节奏缓慢，供需矛盾加剧。

河西是目前南京供需矛盾最为集中的一个区域。统计显示，“金三银四”河西共6家楼盘推出1869套房源，从各楼盘开盘时的火爆场面和蓄客情况看，10个甚至更多客户争1套房的情况并不鲜见，“卖方市场”特征在这个区域也体现得格外明显——

4月下旬开盘的河西3家楼盘，均设定了八成的首付门槛。客观上，首付抬高有助于房企资金快速回笼，更主要的是，河西房企屡屡受困于“打招呼”“找关系”的情况，也希望藉此筛选掉一批客户。但没想到的是，即便首付高企，还是有楼盘迎来了7120组客户参加摇号、千人连夜排队认筹的“盛况”。

事实上，需求最为旺盛的河西，已有不少楼盘在半年甚至一年的时间未见推新，使得一些楼盘的蓄客量创下令人惊异的数字。河西南一家纯新盘从去年12月就传出开盘消息，然而首批344套精装房源至今没有确切的上市消息，而意向客户已超过3000组；另一家楼盘五矿崇文金城的开发商近期在通知意向客户的短信中明确，首付须八成，还需提供近一个月的银行卡流水（必须购房人本人的借记卡，余额不得低于200万元）。

河西房源俏、购房门槛高，客观上让一些需求外溢到其它区域，加之南京目前各区域供给情况均不乐观，因此，楼盘抬高购房门槛的现象也愈加普遍。尧化门楼盘华润幸福里(楼盘详情 图库)是典型的刚需盘，此前一次开盘在去年12月，均价18500元/平方米，堪称南京主城区“谷底价”。这家楼盘预计5月底再次开盘，但其首付提高至五成的消息也随之传来。城南软件谷一家楼盘这两天将启动认筹，同样也将首付提至五成，以分流部分客户。城东一家楼盘去年7月开盘后久未有“新货”上市，据传近期也会开盘，但因为意向客户太多，楼盘已明确“停止接待”。 还有不少楼盘“休养生息”多时，至今仍无上市消息。

楼盘推新患上“拖延症”，既有主观原因，也与调控相关。记者获悉，当前地方政府稳房价的压力巨大，一旦房源供应开闸，难免会有一批高价房源上市，从而拉升整体均价，因此不得不从销售许可证发放这一环节进行一定把控，使得高价房与低价房的上市相对平衡，维持整体房价“不出头”。然而，低价房本来已经稀缺，恰好能“凑”高一起上市的机率显然并不大；另一方面，为摁住房价上涨龙头，南京的限价政策一直严格执行，新房和二手房的差价也持续存在，虽然二手房自3月15日纳入限购范畴后挂牌均价因此有一定下降，但总体来看，新房与二手房价格倒挂格局并未撼动，比如，河西中部楼盘宏图上水云锦最新二手房挂牌均价为54341元/平方米，但目前河西中部新房价格仍严控在45000元/平方米的“红线”上，一二手房每平方米价差近万元；河西南的五矿崇文金城和升龙天汇，二手房挂牌均价分别为43594元/平方米和41896元/平方米，但目前河西南新房均价仍限定在35000元/平方米左右，价差也达到近7000元。另据365二手房统计，目前南京河西41个二手房小区挂牌价超过45000元/平方米，这也让需求仍源源不断涌向“性价比更高”的新房，让供应本就有限的新房市场“雪上加霜”。

正是在这种背景下，产生了此前南京楼市“房号”的遍地开花。4月底，南京官方严厉呵斥“炒房号”行为，并表示近期将有42家楼盘陆续上市推新，以稳定市场供需平衡。5月已至，供应大潮是否如约而至还有待观察，而目前的供需现状确也折射出调控之难：在满足需求与稳定房价之间，需要更智慧的应对方式。