成都开发商近期营销手段繁多 警惕售楼“陷阱”

买贵补差、无条件退房、增值回购……面临2011年底楼盘销售的最后一搏，日前成都开发商也纷纷亮出绝招，给出若干“置业承诺”，以坚定购房者信心，更好地实现销售目标。然而，这些“信誓旦旦”的承诺在资深律师看来，仍然暗含不少风险，操作起来也存在诸多障碍。因此，本网特别提醒购房者务必擦亮双眼，小心陷入美丽的售楼“陷阱”。

营销手段：开发商“猛药”越来越多

近日，东山国际新城推出“千房保值计划”，承诺3年后东山在售房源均价若低于2011年东山同类物业的均价，东山退还购房者全部差价，同时给予差额部分30%的补偿。例如，购房者在2011年购买的价值50万元东山国际新城房屋，三年后跌到40万元，东山国际新城除了补给购房者10万元差价外，还将再多补偿3万元给购房者。据项目营销负责人介绍，这种方式东山在08年时曾推出过，当时承诺的是120%增值回购，这次的力度比上次更大。

东山国际新城买贵补差疯狂营销手段并不是个案。11月25日，戛纳湾项目全城发布《无条件退房保障计划》，计划显示，购房者购买戛纳湾的商品房，交房时，房价跌了或因戛纳湾未达到购房者的品质期望，交房一周内购房者提出书面申请，可以无条件退房。购房者不仅可以退还全部购房款，还将根据该总房款计算的同期银行活期存款利息作为补偿金一并支付给购房者。

目前，朗诗·绿色街区、悦水蓝山等项目也相继加入到了“无条件退房”阵营。其中，悦水蓝山项目表示，凡在2011年12月8日至2012年1月10日之间签订认购协议的购房者，在半年内可以考虑是否购买。若届时房价高于现在售价，开发商承诺按现在价格执行，并根据付款方式确定优惠幅度。如果届时房价低于现在售价，购房者可以选择按当时协议房价购买或者选择退房，开发商不仅无条件退还房款，还将一并支付自付款之日至退房之日的同期银行利息。

买贵补差：具体执行起来难度很大

楼市寒冬，开发商祭出买贵补差、无条件退房的绝招，但是这些看似美丽的许诺究竟暗含何种风险？操作起来又是否可行？

四川华盖律师事务所主任徐华律师分析，退房属于解除合同的行为，只要业主和开发商在《商品房买卖合同》里面明确约定消费者具有单方解除合同的权利，明确约定解除合同后善后处理条款如购房款何日返还、利息的补偿等，该条款具备法律效力，当解除购房合同条件具备时，业主有权单方解除《商品房买卖合同》。

事实上，一些品牌开发商是能够实现“承诺”的。值得警惕的是，也有一些开发商在和消费者约定单方解除权利时往往会出现许多附加条款，来限制业主行使单方解除权，所以希望业主在购买“买贵补差、房价下跌就可以无条件退房”商品房时，应该搞明白下列问题：

所谓“房子贵、房屋房价下跌”是指业主购买的楼盘销售均价下跌？还是指成都地区房价下跌？还是指消费者所购商品房所在地区房屋均价下跌？否则“买贵补差、房价下跌就可以无条件退房”将会成为一个无法兑现空头支票。

四川亚峰律师事务所杨光斌律师认为，开发商的“买贵补差”协议其实暗含风险。例如，东山国际新城表示：“3年后东山在售房源均价若低于2011年东山同类物业的均价，东山退还购房者全部差价，同时给予差额部分30%的补偿。”其中，“同类物业”如何界定？由谁界定？都难以明确。开发商后推物业中楼层、户型、景观、物业管理水平等因素的不同，都有可能成为开发商“非同类物业”的抗辩理由。同时，没有第三方机构担保，若开发商经营状况发生变化三年后无力兑现承诺，约定无法履行，业主仍得自己承担房价下跌的风险。即使是走到开发商补差这最后一步，在操作上也面临难题，补差后多缴纳相关税费是否进行重新厘定，这不仅涉及买卖双方利益，亦将相关税费征管部门牵扯其中。

无条件退房：操作上存在很大障碍

对于“无条件退房”，律师认为它也很可能达不到业主预期，风险也不小。徐华律师认为：业主在签订《商品房买卖合同》后，往往还需要缴纳担保费、公证费、抵押登记费以及相关税费等等，因此业主在“房价下跌就可以无条件退房”时，上述费用由谁承担也应该明确规定，否则吃亏的将是业主。

杨光斌律师分析，从法律角度讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。目前，不少开发商推出的“无条件退房”其实是一种约定条件退房，开发商多与购房者约定，交房时房价下跌或交房品质未达购房者预期品质，购房者可提出退房。但是这在操作上存在障碍，因为对“房价下跌”、“购房者预期品质”的认定存在难题；从法定条件上看，按照现有法律规定，购房者和开发商到房地产主管部门做了预售登记和网上签约备案后，在没有交房时退房，双方应到房地产主管部门办理注销合同备案手续。但是为了杜绝期房炒作行为，成都市房管局早在2006年就规定：成都市商品房销售合同一旦网上签约备案后，原则上不予办理注销合同备案手续。因此，“无条件退房”在操作上存在不少难题。

杨光斌律师认为，买贵补差、无条件退房其实是开发商的一种营销手段，购房者不能因为这些“美丽”的承诺就冒然下手，购房时应尽量选择品牌开发商开发的楼盘，并请专业律师对购房合同进行梳理。