城市综合体:一场难分难解的“暗战”

“无论是中心城区和天府新区服务业升级的需要，还是轨道交通加快建设的带动，现在成都已到了一个可以抓、也应该抓城市综合体建设的时候了。”1月6日的成都市委经济工作会议上，该市决策层高瞻远瞩地擂响发展城市综合体的战鼓：“高端服务业的聚集，需要高品质、大规模、多功能的空间载体。”

就在半个月前，“龙之梦”300米双塔在成都东客站核心区正式奠基。这个投资百亿的城市综合体用“西部最大”的豪气改写成都城市综合体纪录，紧随其后的还有来自九龙仓的国际金融中心、香港新鸿基的环球贸易广场等。据不完全统计，成都目前在建和立项的城市综合体80余个，商业体量达千万平方米。

城市综合体“抢滩”成都，抢的是城市环境，也是商业前景。而一触即发的城市综合体竞争也带来诸多猜想：体量激增之下，是形成合力加速城市发展，还是在互相制衡中此消彼长？怎样才能为以城市综合体为载体的高端商务商贸业增强可持续发展的动力？
暗战，正在进行。

抢滩成都

抢的是成都商业前景

“城市综合体是被‘逼’出来的。”中国楼宇经济知名研究学者夏效鸿认为，城市快速发展、土地资源捉襟见肘的当下，瞄准总部经济和现代服务业的许多城市，都会选择城市综合体作为发展的“新战略”，“它规模大、商住皆可，既能满足开发商的资金周转，又能满足当地政府提升消费、提升城市形象的目标。”

2011年12月20日，“龙之梦”的奠基仪式上，项目承载商、成都新客站城际商旅城管委会党工委书记周海云就表示，“它会成为西部最大的中央商务区！”甚至有人期待，它能和大众熟知的纽约曼哈顿、东京新宿以及香港中环等有得一拼，“对城东片区乃至成都市的带动作用更是不可估量。”

被寄予厚望的显然不止它一家。2010年至今，锦江区的环球贸易中心被定位为“亚洲最大”单体建筑、位于人民南路的来福士广场被誉为 “巴蜀新地标”……城市综合体在区域建设、经济发展中的地位凸显。

成都市锦江区商务局党委书记兰华娟计算，“截至去年底，锦江区已有如仁恒置地在内的6栋楼宇实现税收过亿元，3栋超过5000万元。”

按国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年时，这个城市即将进入城市综合体快速发展阶段，“成都近年来零售额度增长平均保持在18%左右，‘十二五’末的人均GDP也将达到10000美元。”

正是成都的商业前景，促使他们“提早布局”。

库存率50%

成都大型综合体多了还是少了？

“加上新增的面积，目前的库存率约为50%。”省社科院房地产研究中心主任、研究员蒋华东对成都城市综合体的评价，让成都城市综合体前景变得扑朔迷离。

“成都已有了供大于求的倾向。”蒋华东坦言，现有的城市综合体规划大多缺乏平衡，导致其提供的服务、产品有同质化的倾向，在同质化水平饱和的情况下，差异化需求又得不到满足，怎么可能不过剩？2012年的主要任务，将是“去除库存化”。

兰华娟也注意到“一哄而上，超前发展”的苗头。目前锦江区城市综合体（含高档楼宇）入住率为87%，但随着环球广场、铁狮门商圈、大慈寺九龙仓、一环路欧尚购物中心等大型城市综合体的崛起，未来5年，区里将新增至少400万平方米的综合体面积，“商业会不会饱和、消费量是否有这么大”、“如何才不会陷入靠降低租金来招商的类似恶性局面”等问题已在提前论证。

四川中原地产总经理庄泽宝则乐观地认为，城市综合体可以招来人流、解决就业、增加税收，所以不应该去谴责它该不该建，“关键是要差异化竞争，这样即便一个区域内有多个城市综合体，它们同样具有生存和发展的潜力。”他认为，随着城市发展步伐加快，半径越来越大，城市综合体势必肩负起“城市副中心”的角色，为中心城区减负。

这也是蒋华东开出的“药方”：“如果都能‘错位发展’，即便全市综合体数量偏多，但从长远眼光来看，也是成都与世界接轨过程中的必然，总的说来是符合发展需求的。”

地铁规划到哪里

城市综合体就布局到哪里

“许多奢侈品在许多城市无法快速增长，很重要的原因是找不到足够多的、优质的高端商业物业。”锦江区亿元楼宇、仁恒置地商业地产管理部总监郭大勇直言，仁恒的成绩在于其准确的高端定位，以及“辐射西部”的眼光。

仁恒不会是个案。蒋华东认为，作为具有西部桥头堡地位的成都，商业辐射目光不应局限于本地，而应该是辐射大西南的“大成都”概念。

“龙之梦”的落户，吸引了香港世茂、重庆龙湖、海南航空、力宝集团、SM集团等30多家国内外知名企业洽谈进驻，让周海云对商业的辐射效应深有体会，“城市综合体已成为许多城市可持续招商、科学招商、高效益招商的重要突破口，为城市招商从外延式扩张向内涵式转变提供了一种新模式。”

如何合理布局综合体，实现错位竞争，在差异化中求得更大发展？记者从成都市委经济工作会议上获悉，今年起，成都市将注重利用地铁站点这一非常稀缺的城市共建节点，借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设即将建设的轨道路线，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊，“地铁规划到哪里，城市综合体就要布局到哪里，做到建成一条地铁线路，就形成一条服务业沿轴发展的轨道经济。”

兰华娟则更看重运营人才的引进。她表示，成都目前运作得比较好的城市综合体，除了万达以外，基本都是国外或外资（港台）企业在运作，本土企业运行成功的非常少。而当前成都零散、陈旧的业态更需要专业人才来重新包装，“比如打造成为一批微小型城市综合体，达到补位和竞争的格局。”

“暗战”之下，吸取城市核心区优质资源的城市综合体与大西南地区高速发展的“时区”正好匹配，是否能够得以蜕变，迎来一个“铂金时代”，值得期待。

【链接】

什么是城市综合体？

城市综合体是城市化的产物，是指将居住、购物、办公、商务、会展、餐饮、会议、文娱等生活需求中的多项进行组合，并在各部分之间建立相互补充、相互助益的互动关系，从而形成一个高效的集约化建筑。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

本文中所涉及的重点综合体项目，均是具备三种以上业态的综合体。