近千万全款购买一手商铺 其中400余万竟是转让费(5)

业内人士：“包销模式”并非溢价 主要获益来自“避税”

一位地产资深营销人士表示，这种模式是前几年市场上普遍存在的“包销模式”。开发商在项目滞销或者急需资金的情况下，以极低的折价打包出售给包销公司或者个人，双方也签订了商品房买卖合同，只是没有备案，并且一般预付了10%-20%的首付款，并约定分批付完余款。

包销公司或者个人购买商铺并非自用，而是再次销售，其销售价格比市场价格低，比如原价的7折买进、9折价格出售，算上资金利息成本、管理成本，甚至找协销公司帮忙拉客户，存在极高的营销成本，通常给到的商铺销售佣金不会低于10%。因此，包销公司在销售上并无太多利润可言，主要的获益就是价外款部分的偷税、漏税，或者说避税。

“因为开发商出售给包销方，价格很低，首先就节省了很大一部分税款。”该资深营销人士表示，而包销公司或个人再次出售时，向购房者收取大笔价外款，即一笔是开具购房发票的房款，另一笔以其他名义收取，开具收据或者其他名义的发票，因为包销公司是无法开具购房发票的，所以其缴纳的综合税收低。

目前，这种包销模式受到相关部门的监管和打击，几乎已经消失。

该资深营销人士表示，虽然分为两笔费用，但购房者所支付的总价通常也是低于市场价的，并不存在溢价。至于这两笔费用的收取是否合法，此前有过类似的案例，包销公司开具的价外款收据名义是“顾问咨询费”“信息咨询费”，且注明明确告知、客户知悉等条款，法院判决购房者败诉。

在巩先生的购房经历中，如果对方确实开具的是转让金收据，该资深营销人士认为不合理，因为包销方与开发商只是签订了买卖合同，并未办理过户，购房者应该是直接与开发商办理网签备案或者过户，该商铺并未实际存在于包销方名下，就不存在转让。

律师说法：争议点在于转让关系是否成立

四川一上律师事务所林小明律师认为，双方的争议点在于，该商铺的转让关系是否成立、转让费是否合理，也就是说买受人对该商铺属于转让是否知情或者同意。如果买受人对此并不知情，而出卖人没有履行相应披露义务，甚至具有隐瞒的故意，那么出卖人就带有一定的欺诈性质，买受人可以主张合同无效，因为侵犯了买受人的知情权。对此，出卖方应负有举证责任，应该证明其提示或者告知过买受人。

同时，买受人认为的“一房两卖”情况，是根据自己签订房屋买卖合同前，绿地集团已经与他人签订过同样的买卖合同为依据。但在实际买卖过程中，存在需要网签这道程序，而没有网签说明合同的约定条款虽然有效，但实际并未完全成立，未影响到买受方正常办理网签手续。

四川及第律师事务所律师邢连超认为，现在，在许多房屋销售过程中，特别是尾盘或者商铺，存在一种现象，出卖方将购房资金分为两笔，一笔由开发商正规开具发票，另一笔交由营销商或者他人。在这个过程中，作为买受人是吃亏的，因为他所交的钱理论上全是房款，但开发商只开具了一部分房款的发票。这种不开具正规发票的行为，存在偷税、漏税的嫌疑。

在该事件中，商铺统一出售给个人，再由开发商继续出售的情况，有一种是真实的，就是通过统一出售给个人来抵债，然后再由个人委托开发商销售。同时存在另一种可能，即统一出售给个人的买卖合同本身就是虚假的，甚至存在利益输送。

至于买受方所认为的“一房两卖”，具体情况需要法院来判定。

红星新闻记者 于遵素 实习生 杨雪姣 受访者供图