成都写字楼整层销售趋热吸纳客户作诱饵加速后期回款

“到目前为止，整层销售已占整个项目总销售的40%~50%！如果市场持续看好，这一比例或将进一步扩大。”近日，号称“5A”甲级写字楼的城市春天8号项目经理孟亢伟向本网表示。然而除此之外，更有甚者，像棕榈泉国际中心、中航国际广场和东方希望中心等多个超大体量写字楼高端项目全部是以整层起售的。

在本网所接触到的上述项目相关负责人均表示，目前成都写字楼市场向好，尤其是大客户出于办公环境等因素考虑更愿意整层购买写字楼，致使其日趋升温。

对于上述行为，开发商的底气或许正源于以下背景。据了解，继2011年狂飙之后，今年成都商业地产再度发力，尤其是写字楼业态格外火热，呈现出供销两旺的势头。

全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜向本网表示，高端写字楼在原则上是不鼓励整层销售的，但是在一些城市，还不具备大规模持有高端写字楼的能力， 整层销售不失为一种保品质的好方式，至少能过滤很多没有实力的小业主，避免未来物业在运营阶段出现混乱。

成都写字楼市场向好极化明显 高端项目整层销售趋热

继2011年狂飙突进之后，尤其在天府新区建设以及“北改”启动等利好因素的刺激下，今年成都商业地产再度发力，尤其是写字楼业态格外火热，呈现出供销旺盛的势头。

相关机构数据显示，2011年成都甲级写字楼净吸纳面积约为42266.48平方米，而年底整体空置率同比下降逾8个百分点。另据悉，2012年成都将会有像华润翡翠广场、明宇金融广场等多个配置大体量高端写字楼的综合体项目入市出售。

日前，中国房地产协会会员、全经联常务理事和高级经济师杨廷文撰文分析认为，在国内GDP增长良好，商业地产未遭遇政策打压以及市场驱动投资反弹加大等因素作用下，2012年将是商业地产投资的最佳选择。

不仅如此，成都写字楼租金“实实在在”的高回报率，也成为进一步催火写字楼市场的主要因素之一。

就在前不久，第一太平戴维斯发布的《2011中国房地产市场回顾及2012年展望报告》数据显示，成都写字楼回报率连续三年超过8%，高于北京、上海、广州和深圳，位居受监测的全国五大城市之首。该机构预计，整个2012年成都写字楼租金还将上涨0.5%。

此外，成都写字楼市场极化明显，促使高端写字楼“趾高气昂”。高力国际分析认为，2011年成都写字楼客户普遍青睐于低端写字楼，而新落成高端项目的市场吸纳度并不高，到2012年，“多个大体量顶级写字楼将先后投运，将进一步推动高端租户群体对顶级办公物业的追求”。

在上述几大因素的作用下，开发商纷纷打出高端写字楼整层出售牌，使成都市场再起波澜。“到目前为止，整层销售已占整个项目总销售的40%~50%！如果市场持续看好，这一比例或将进一步扩大。”近日，号称“5A”甲级写字楼的城市春天8号项目经理孟亢伟向本网表示。

据了解，除此之外，更有甚者，像棕榈泉国际中心、中航国际广场、东方希望中心和沙河中心等多个超大体量高端写字楼项目，竟然全部是以整层起售的。

成都写字楼整层销售日益趋热，也引起了业内高度关注。中润实业营销总监祁宏志认为，整层出售能够快速地回笼大笔资金，加速项目开发进度，也能吸引一些资金实力与品牌价值兼备的大企业入驻，通过低价整层出售树立品牌形象，从而带动零散销售。

欲吸纳大企业形成品牌效应 提振后期销售加速回款

“整层起售大多出现在项目营销的早期阶段，主要是为了吸引大品牌客户，相当于前期出让部分收益进行高端品牌营销。”同森集团发展总监冯珏表示。

当前，成都高端写字楼整层销售的时间节点也正好印证了冯珏的上述分析。据本网调查发现，像棕榈泉国际中心、中航国际广场、东方希望中心和沙河中心等多个超大体量高端写字楼项目，都还处于整个项目的销售早期。

例如，新会展片区的棕榈泉国际中心项目，配置有号称“国际标准超甲级”的写字楼业态，总体量多达76000平方米，附有“整层起售”四个大字的条幅格外显眼。该项目经理表示，目前来购买的写字楼客户均为人们所熟知的品牌企业，“有的大客户还不止购买一层，甚至多层”。

“这样整层、整层的出售写字楼，主要是为大企业提供好的办公环境。如果大量散售，未来或将影响到入驻大企业的办公秩序等。” 该项目经理如是说。现实地，在城南CBD核心区域，未来或将吸引更多实力企业，而其对大体量高端写字楼的需求也更为庞大。

此外，在中航国际广场以及与之仅一路之隔的东方希望中心等多个高端写字楼项目，其售楼部相关负责人也均表示，整售主要还是为大企业打造优良的办公环境而制定的。

据了解，中航国际广场写字楼总体量就达16.7万平方米，东方希望中心纯写字楼项目更是超过25.6万平方米，而除此之外，该区域还云集了诸如奥克斯广场、中海国际中心以及合景泰富誉峰等体量相当可观的写字楼项目。

不过，对于开发商主打写字楼整层起售牌的行为，冯珏认为，“那也只是开发商的一个营销概念，前期拿它作为由头吸引大客户，等到大客户落定或外立面呈现时，就依靠外形和入驻品牌，拉高价格，开零销售，以改善项目整体利润”。

祁宏志也表达了相似观点，他认为，“可能影响房企的是，整层出售给投资商的价格肯定很低，企业要损失不少利益，但这样能树立品牌形象，最终能带动零散销售”。

上海同策房地产咨询机构市场研究部总监张宏伟进一步分析表示，“整售一般都是大企业买来自用或投资的，但是这绝不是简单的交易行为。如果大宗购买，将有可能涉及到银行融资，甚至涉及企业内部股权并购，或者房地产信托等资本运作，最终就是让投资客觉得基本上不怎么花钱，可以轻松买到写字楼”。

在四川嘉盛地产董事长樊义波看来，高端写字楼在整售中格外复杂，也确实存在不少潜规则，其中不排除开发商、投资商与银行等多方利益的合谋与博弈，而对于体量相对较小的高端写字楼整售，尤其在后期运营中需要考虑如何改进相关配套规划等问题。