315楼市投诉：房屋十大维权问题解惑

问题1

小区防盗差，怎么取证物管不作为?

黄先生：我所在的郫县红光镇上置雅宾利花园小区，物管不作为经常被盗，该怎么办?

律师解答：在物管公司的权利义务中，对安全防范是有责任的。具体的体现形式包括：门岗是否到位，访客登记记录是否完备，社区内是否有保安正常巡逻，社区内是否正常运转了监控摄像。如果这四点物业公司没有做到，那么业主家中被盗，物管公司是应该承担部门责任的。被盗业主可以通过报警后，请警察调出监控录像，检查门岗访客登记记录等方式进行取证，实现维权。

问题2

交房通知不到位怎么办?

涂先生：我在青白江西南城购买的商铺，合同约定2014年12月交房，至今未接到交房通知。

律师解答：交房通告是在合同约定时间提前7天告知业主，通过邮局挂号信(书面通知书)或者在报纸上公示。业主首先应该确定合同上是否约定了通知的方式，若无，要再次确认该开发商确实没有进行任何通知。如果两者皆无，开发商确实会因为没有尽到通知义务而构成逾期交房，那么业主可选择和开发商协商谈判，无效则可提出法律诉讼。

问题3

产权证更名遇到麻烦

林先生：2009年按揭购买了剑南大道逸都国际小区房子，产权证写的我、爱人和孩子三人的名字。2011年爱人病故，2014年8月我想变更产权名字，银行让我把应还款余额全部存进银行三个月，理由是担心我自行办理房产抵押，这是否合理?

律师解答：若有亲人去世需变更产权名字，正常程序可做遗产继承公证书后到银行变更，但最好是购房者已经拿到了产权证。因为产权证未办下来就更名，银行会担心其中有一个空窗期，为了规避风险，要求将全部余额存入银行三个月作为担保有一定的道理。若产权证等手续完备再向银行提出更名，银行已将产权证进行了债券担保，会相对更简单。

问题4

电机应急管道影响业主生活

王先生：我住在龙泉香水城，地下室一楼安装了应急发电机，但是管道都安在住户的外墙上，发电时燃烧排出的废气全部会进入业主家里。承建方表示由于设计时没有管道位置，所以只得借用小区外墙，如果要整改也只能打钢管借用每户人家的排烟道。

律师解答：对于商品房买卖中有针对业主的不利因素，开发商需要告知业主，主要包括项目土地、在建工程抵押情况、小区内部和外围配电房(变电所)位置、垃圾场收集点等。王先生遇到的情况，如果开发商在销售时已经告知而他也接受了，就没有办法追究责任;若没有告知，可以要求开发商承担一定的赔偿责任或协商整改。还可以向相关部门投诉，鉴定开发商这样的施工设计是否符合规范，若是违反规定，则与开发商协商整改。

问题5

电梯频繁出状况，经常维修该找谁?

刘先生：我是崇州鹭岛之星业主，交房两年电梯频频出问题，外墙多处开裂，多次找到物管解决，至今没有彻底解决。

律师解答：首先要明确电梯产生问题的责任主体是开发商还是物业公司。如果是电梯的质量问题，开发商有责任承担维修、整改甚至更换;如果是物业公司维修、养护不当所致，则由物业公司承担责任。业主可以聘请有资质的专业机构对电梯进行鉴定，比如成都市建筑科学院、电梯协会等。

关于外墙开裂也是一样，应交由第三方建筑鉴定方出具建筑检验报告后，再与开发商协商或进行法律诉讼。