大邑开发商逾期交房 法院判决参考案例

2、业主诉求

房屋交付期限届满，被告未按照法律、行政规章和成都市房管局实施的关于《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》的法定条件交付房屋并公示。同时，被告也未完成《附件及补充协议》中涉及”公共部分”装饰的约定内容。2013年6月14日，被告向业主公布了1#、2#楼按标准层电梯前后室、公共区域的装饰承诺书，但被告也未在约定期限内完成该承诺。原告认为，被告的行为已构成严重违约，应当按照双方订立的商品房买卖合同第十、第十二、第十五条约定和《中华人民共和国合同法》规定，依法承担违约责任。起诉要求被告承担逾期交房的违约金：292，444.00元×日万分之2×335天（以2013年5月31日至2014年4月31日止）=19，594.00元，并承担本案案件受理费。

3、被告辩称

合同约定交房时间是2013年5月30日，被告向原告发出收房通知约定在2013年6月24日，上述期间被告确实存在迟延交房的行为。被告在向原告交房时已向原告提供了《住宅使用说明书》和《质量保证书》，已取得了竣工验收报告和房屋面积测绘报告，具备了合同约定的交付条件。电梯间及公共区域的装饰装修瑕疵并不会导致主体的瑕疵，原告不能因此拒绝收房。

4、法院审理

原告认为被告在交房时未向其出示规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。被告虽辩称已在商品房销售大厅公示以上资料，但未能提供相应证据。庭审中查明，被告在2013年8月6日才取得规划验收合格证。被告未按照合同约定在交房时提供规划验收合格证及商品房面积实测报告书，原告可以据此拒绝接收房屋。《附件及补充合同》中附件六”装饰和设备标准的约定”第二条第2款”公共部分”约定，标准电梯厅地面用花岗石、墙面用墙砖，楼梯间地面用地砖。虽然被告对电梯厅的装饰装修在通知原告收房时不符合合同约定标准，但被告向原告交付房屋是其主要义务，电梯厅的装修并不影响原告的正常居住及房屋功能的使用，原告依此作为拒绝收房的理由并不充分。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：”建筑工程竣工经验收合格后，可交付合用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条规定是对建设工程交付使用的强制性规定，被告作为开发商在向业主交付房屋时应当取得并向业主出示商品房验收合格的证明。被告虽在2013年6月5日对楼盘进行了验收且验收合格，具备了向业主交付使用的条件，但未举证证明向原告出示过竣工验收报告，原告也可以据此拒收房屋。

双方在《商品房买卖合同》第十二条中约定：”逾期超过60日，合同继续履行的，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。庭审中被告认为该违约金的约定过高，请求法院进行调减。本院认为，违约金的计取应以实际损失为基础，按照原告所购房屋同地段未装修商品房的租金标准足以补偿原告因被告逾期交房所受损失。对被告提出的请求调减违约金的请求，本院予以支持，并参照原告所购房屋同地段未装修商品房的租金标准酌情确定。原告所购房屋位于大邑县县城新城区，大邑县新城区未装修商品房租金标准约为4000.00-5000.00元/年，综合被告的过错责任，本院酌情考虑为5000.00元/年为宜。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，违约金的支付时间为从交付期满次日起至实际交付之日止，被告虽在2013年8月6日已经取得合同约定及法律规定的交付条件，但被告在具备交房条件后怠于通知原告收房，导致原告在庭审过程中才知晓，责任在被告。违约金的计算期间应从2013年5月31日计算至2014年4月底为宜。本院对违约金的计算时间酌情确定为11个月，根据本院确定的违约金计算标准及违约时间，对被告应支付的违约金酌情确定为4500.00元。

在终审时，仍维持了上述判决。

5、特别说明

虽然《商品房买卖合同》在合同中约定了万分之二的违约金比例，不过我们在判决中看到，法院审判参照的是实际损失。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整。这一点购房者需要特别注意。

需要注意：

并不是在任何时间都可以行使合同解除权，实际上合同解除权的行使是有一定期限限制的。虽然合同中未约定行使合同解除权的期限，但《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》对商品房销售合同解除权的期限作出了限制：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。