开发商“跑路” 如何通过司法途径维护自己的合法权益？

三、开发商“跑路” 通过司法途径维护自己的合法权益

近年来，开发商“跑路”，楼盘烂尾，房屋无法按时交付的情况时有发生，即房地产开发公司在房屋建成前倒闭，楼盘烂尾，无法交付。遇到这种情况，购房这应该立刻进行起诉，由法院对开发商包括烂尾楼盘和土地在内的财产进行司法查封，后续通过拍卖变卖财产，偿还购房人的购房款。对购房者十分有利的是，最高人民法院曾就上述问题发出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权银行；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。“碰上开发商携款潜逃等类似的突发事件，购房者首先要在第一时间向法院提起法律诉讼，明确表达自己的主张，最重要的是要凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。”律师指出，通常这种开发商拖欠的钱款会非常多，而施工单位享有强大的优先受偿权，购房者一定要赶在施工方行使这项权利之前将房屋查封。

律师表示，房屋在销售过程中，开发商倒闭遗留的问题一般分为两大类：一种是开发商已经办理了整个项目验收后续，取得了大产权即初始产权，这种情形业主只需要凭借购房合同、购房发票去到房管局直接申请办理产权证明，在缴纳规定的费用之后通常都会领取产权证明。另一类是还没有达到前述条件，开发商倒闭破产，这种情形只能作为遗留问题留待处理，通常是新的地产公司或者物业管理公司接盘之后，才能继续前面开发商的遗留工作，因此业主只能等待，在此期间，物业通常难以合法转让。

业主要自己办理房产证，按照相关规定，只能是开发商营业执照被注销或被吊销。业主先到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。如果已经合法注销，就可以凭借工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。

业内人士也指出，开发商对一个楼盘的预售资金和贷款资金支配自由度太大，带来了“烂尾”的风险，开发商将楼盘抵押给银行金融机构贷款后，银行金融机构往往因为手中有抵押物，没有严格监督资金流向，导致开发商有空子可钻，这也是置业者需要提防的方面。