大邑开发商逾期办理产权证 法院判决参考案例

2、业主诉求

房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告未按合同约定在交付房屋之日起540天内为原告办理房屋所有权证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告履行付款义务后，应按约定向原告办理土地使用权证及房屋所有权证，逾期办理的应按照合同约定承担违约金。起诉要求：1、判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金合计9053.00元；3、判令被告承担本案诉讼费用。

3、被告辩称

因控股重组，公司现无法为客户办理土地使用权证及房屋所有权证。2014年10月公司发生股权变更，原控股方将公司100%股权和开发项目商业房产部分，以承债的形式转让给新控股方，按照《股权转让协议》的约定民用住宅部分遗留问题和债权债务处理，由原控股方负责清理和处理。原控股方应由法院追加其作为共同被告或第三人参加诉讼；公司会积极配合购房客户的正当合法权益的实现；对违约金计算方式无异议，具体数额以法院判决为准。

4、法院审理　

合同签订前后，二原告按约向被告支付了全部购房款268041.00元及面积差价790.57元，且被告向原告代收了分户登记费、土地登记费、契税、专项维修基金等费用。被告于2013年4月16日向二原告交付了房屋。截止起诉之日，原告仍未取得案涉房屋的土地使用权证及房屋所有权证。庭审中，原告将其违约金的构成明确为，从交付之日的540日的次日起计算至起诉之日，按全部已付款每日万分之一计算的违约金。

法院认为，根据合同相对性原则，被告应承担为原告办理土地使用权证及房屋所有权证的义务。股权转让协议仅能约束协议当事人，并不能对抗本案原告。被告对原告主张按合同约定的”以已付款的日万分之一”计取违约金的主张并未提出异议，视为被告认可约定的违约金与原告造成的损失相当。从交付房屋后540日的次日起算至原告起诉之日止（即从2014年10月9日起至2015年10月26日止），以已付款268831.57元（268041.00元＋790.57元）的日万分之一计算的违约金为10268.16元，原告仅主张9053.00元系对自己权益的处分，本院依法照准。

【探讨】在开发商超过约定期限很久的情况下还未代业主办理产权证，这时开发商一般都遇到了较严重的问题，特别是近两年楼市不景气，开发商资金压力大，一不注意就会陷入“破产”的困境，购房者可在开发商倒闭或破产前起诉开发商，以便享有优先偿债权。据相关部分透露，上述案件涉及的小区二期没有向有关部门申请办理房屋初始登记和分户登记。判决之后，开发商并未按期支付赔偿金，加之与原投资方涉及其他借款纠纷，目前已被列入失信名单，法院将查询、冻结、扣划被执行人应当履行义务的银行存款，查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务的财产。这样上述使用法律武器维权的业主将比其他业主优先获取到相应的赔偿。

目前大邑县不少小区开发商约定的代为办理产权证的时间多为一至两年，在这之中部分开发商将业主缴纳的分户登记费、土地登记费、契税、专项维修基金用做投资或他用，或者因为其他问题不能按期办理产权证。比如位于北街的某楼盘在交房几年后，都未为业主办理产权，究其原因为开发商系房地产开发首次分户，在进行房地产开发竣工登记审查时，被有关部分核定其涉及超容积率，最近按相关规定缴纳超容价款后才开始办理产权分户。位于甲子路的某楼盘也因未按时向有关部门缴纳相应的费用，而让部分业主的产权迟迟不能办理。同样位于大邑大道口附近一楼盘也因开发商陷入债务纠纷而迟迟未能替业主办理产权证，目前已被列入失信名单。