2011成都写字楼疯狂2012下行趋势已定

嘉宾沈文星：中成房业事业发展中心总监

2011年已经过去，对于成都楼市而言，这是一个不平静的年份：伴随年初“新国八条”的颁布，成都限购令也相继出台，成都楼市从此开始了一场安静的长期的“革命”。在这一年，楼市成交在经历了两年的疯狂期后，开始走向暗淡，市场下行信号频传，房价开始出现下调趋势，与之相伴的，银行信贷收紧，房贷利率上调，政策也大力挤压房价中的泡沫……而今，楼市最热门的话题除了银行信贷、房贷利率、保障房、公积金、房产税、限购令，对于2012房价的走势也是大家最关注的一个话题。那2012年楼市将会有何变化?房价又将如何波动呢?针对这些问题，大成房产邀请了中成房业事业发展中心总监 沈文星畅谈2012年楼市。

大成房产：今年年初，新国八条落地，中成房业对楼市一直都有深入的研究分析，请问，在今后楼市走势将会如何呢?

沈文星：2011年1月26日“新国八条”出台后，我们依据对政策的解读分析和全国宏观经济发展背景、成都房地产市场整体供求趋势、消费心理等情况，认为当宏观经济继续保持较快又好发展的同时，市场上过剩的流动资本将逐步得到控制和消化，通胀预期也会逐步减弱，当这些导致目前房价持续上涨的宏观因素回归正常之后，在国家房地产业发展制度建设和针对房地产市场的宏观调控政策经过1-2年的累积效应作用下，我国接下来1-3年的房地产市场发展环境、发展模式和消费理念都将发生根本性改变，将由现在偏热的状态进入偏冷的调整期。

届时市场供给(含商品房和保障性住房)在政府和政策累积作用下不断增加，而同期需求量先在政策作用下继续萎缩，而后期一旦市场风格逆转，即使政策放松后需求也恐难出现持续性大幅度反弹，在此背景下，房价补跌将顺理成章，至于幅度和持续时间则需要看新的供求趋于平衡达成了。如今，一年已经过去，成都楼市乃至全国楼市的发展变化基本符合我们的预期，房价渐渐回归理性，楼市的泡沫将被逐步挤出。但整体来看，目前国内的市场还未完全成熟，行政作用对楼市的干预很大。

大成房产：第三轮调控对成都市场又造成了何种影响?从住宅、商业、写字楼三个方面来看。

沈文星：2011年初，我们曾做一个全年性分析，预测2011年成都楼市整体供给会持续增加，销售量1-2月份估计会出现恐慌性消费，2月单月成交冲高达304万平米，之后楼市成交持续下跌，并在低位徘徊;3-6月份估计会因一个短期观望而下降，房价又会进入高位博弈期;7-10月份需求量短期触底后可能环比小幅回升，同比除5-6月份因去年基数较小可能变动不大外则基本呈现负增长，期间房价应整体坚挺，只会有小幅波动;进入年底则难现前两年的豹尾行情，且极有可能从11-12月份开始价量都迈入下降通道中，若此则2012年就会是市场考验最大的一年。以成都为例，成都“限购”政策出台前后的1-2月份的确出现恐慌性购房，房价也经过长达三个季度的坚挺后在10月秋交会后出现较大范围、较大幅度的下跌。从目前已掌握的市场数据来看，2011年全年楼市的发展基本上和我们预估的一致。

大成房产：2011年成都楼市总结与2012年走势预判。

沈文星：总体特征表现为：市场冷热不均，住宅整体下跌，刚需勉力支撑，商业(商铺、写字楼)疯狂赶顶。

2011年1-11月份，成都住宅成交量仅为1931万平米，整体下滑13.3%;别墅等高端住宅同样大幅下降35%，城市高层豪宅新增销售率不足30%;唯有满足刚需的中小户型还能勉强走量，70-90㎡区间户型占整个住宅的52.7%，像位于三圣乡的鑫苑名家项目今年前11月就销售了1000多套，成交套数位居成都单盘排名前7位。另外，商铺和写字楼继续上演最后的疯狂，商铺量虽跌，价依然很高;写字楼成交量一枝独秀，同比增长50%，但商铺和写字楼存量房分别高达492万平米和307万平米，足可供未来32个月和22个月销售，供销比分别高达1.65和1.79，比住宅压力还大，目前房价已经停止了上涨，一些开发商也在加快出货和调价促销，赶顶的意味很浓，拐点也即将出现。房价经过三个季度的博弈后终于低下高昂的头，10月房交会后降价趋势形成。目前市场上大多数项目有10-20%降幅，表现为特价房或新推房源低价入市。且众多大牌开发商成了急先锋，降得最狠，跑得更快，据说龙湖北城天街洋房打出最低6折的优惠，蓝光也有项目推出7.5折。

对于明年的成都楼市，2012年房地产市场在调控政策不放松和整个市场氛围趋冷的背景下，我们预判成都楼市将按照市场规律运行，以补跌2007年后未走完的下降通道。

针对此，我有三点看法。第一，下行趋势已成，短期难以逆转，接下来1-2年的低迷期不可避免(除非宏观经济环境出现大问题，国家再度出手救市);第二，期待政策松绑后市场再度大幅反弹的希望终将落空，因为市场预期已经看空(2011.12.23央行发布四季度城镇储户问卷调查报告，结果显示房地产不再是居民投资首选，对房价上涨预期出现大幅回落，有66.2%的居民预期房价会下降或不变)，宏观政策也不可能性再像2009年那样强力扶持，政策松绑后最多有个小反弹;第三，只有静待市场触底后逐步复苏，而这需要较长时间，这可从1993年那轮调整后的走势得到一些启示，复苏预计将是2013年以后的事情了。